내 땅인데 왜 보상금이 적을까? 사실상 도로로 이용된 토지 보상 문제

오늘은 도시개발사업으로 내 땅이 수용될 때 예상보다 보상금이 적게 나오는 경우 중 하나인 "사실상의 사도" 에 대해 알아보겠습니다.

땅 주인 입장에서는 내 땅이 분명한데, 단지 사람들이 지나다녔다는 이유로 보상금이 깎인다면 억울할 수 있습니다. 하지만 법적으로 "사실상의 사도"로 인정되면 인근 토지 보상금의 1/3 이내로 감액될 수 있습니다.

"사실상의 사도" 란 무엇일까요?

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조에 따르면, 사실상의 사도는 다음과 같이 정의됩니다.

• 도로개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 도로
• 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 (국토계획법상 도로 제외)

두 번째 경우가 오늘 살펴볼 핵심입니다. 단순히 오랫동안 사람들이 지나다녔다고 해서 바로 "사실상의 사도"가 되는 것은 아닙니다. 대법원은 "도로로서의 이용 상황이 고착화되어 토지의 표준적 이용상황으로 원상회복하는 것이 쉽지 않은 상태" 등 객관적인 사정이 있어야 한다고 판단했습니다 (대법원 2007. 4. 12. 선고 2006두18492 판결 등).

사례를 통해 좀 더 자세히 알아볼까요?

한 토지 소유자(원고)는 도시개발사업으로 자신의 땅이 수용되었는데, 그 땅이 인근 주민의 통행로로 사용되었다는 이유로 보상금이 인근 토지의 1/3로 평가되었습니다. 원고는 억울함을 호소하며 소송을 제기했지만, 대법원은 해당 토지가 "사실상의 사도"에 해당한다고 판결했습니다 (대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다11552 판결).

대법원은 해당 토지가 오랜 기간 불특정 다수인의 통행로로 이용되었고, 보도블록까지 설치되어 있었던 점, 토지 소유자가 통행을 제한한 적이 없었던 점, 주변 도로와 연결되어 지름길 역할을 하고 있었던 점 등을 근거로 "사실상의 사도"로 판단했습니다. 즉, 단순히 통행로로 이용된 기간뿐 아니라, 토지의 형태, 주변 환경, 소유자의 태도 등을 종합적으로 고려하여 판단한 것입니다.

내 땅이 "사실상의 사도"로 인정되지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

"사실상의 사도"로 인정되는 것을 막기 위해서는 토지 소유자로서 적극적인 조치가 필요합니다. 예를 들어, 통행을 제한하는 표지판을 설치하거나, 정기적으로 울타리를 치는 등 소유권 행사를 명확히 하는 것이 중요합니다.

토지 보상 문제는 복잡하고 전문적인 영역입니다. 만약 도시개발사업으로 토지 수용이 예정되어 있다면, 전문가와 상담하여 자신의 권리를 제대로 보호받는 것이 중요합니다.