내 부동산이 날아갔어요! 대출 보증 섰다가 봉변… 구상권 어떻게 받아낼까요?

친구 따라 강남 간다고, 지인 부탁으로 대출 보증 섰다가 내 집이 날아가는 끔찍한 상황, 상상만 해도 아찔하죠? 저도 그런 끔찍한 경험을 했습니다. 친구 甲의 부탁으로 甲이 乙은행에서 대출받을 때 제 부동산에 근저당을 설정해 줬는데, 甲이 대출금을 갚지 않아 결국 경매로 넘어갔습니다. 시가의 2/3 가격에 헐값으로 팔려나간 제 집… 이제 甲에게 구상권을 행사해야 하는데, 얼마나 받을 수 있을까요? 대출 원금만 받을 수 있는 건지, 아니면 제 집의 원래 시세대로 다 받을 수 있는 건지 궁금합니다.

물상보증인의 구상권, 제대로 알아야 손해 안 봅니다!

저처럼 타인의 채무를 위해 자신의 부동산을 담보로 제공하는 것을 '물상보증'이라고 합니다. 그리고 채무자가 돈을 갚지 않아 담보가 실행되어 손해를 입은 물상보증인은 채무자에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 이를 '구상권'이라고 합니다. 이 구상권, 얼마나 행사할 수 있는지가 중요한 문제입니다.

민법에서는 물상보증인의 구상권에 대해 보증채무에 관한 규정을 준용한다고 명시하고 있습니다 (민법 제370조, 제341조). 즉, 일반적인 보증과 마찬가지로, **채무자의 부탁으로 보증을 섰는지(수탁보증), 아니면 부탁 없이 보증을 섰는지(임의보증)**에 따라 구상권 범위가 달라집니다.

• 부탁을 받고 보증을 섰다면 (수탁보증): 변제한 금액은 물론, 이자, 경매 비용 등 손해를 전부 청구할 수 있습니다 (민법 제441조 제2항, 제425조 제2항).
• 부탁 없이 보증을 섰다면 (임의보증): 채무자가 얻은 이익 범위 내에서만 구상할 수 있습니다 (민법 제444조).

핵심은 '시가 배상'! 경매가가 아닌 시세대로 받으세요!

대법원 판례에 따르면, 경매로 부동산을 잃은 물상보증인은 "매각허가결정 확정 당시 부동산의 시가"를 기준으로 구상권을 행사할 수 있습니다 (대법원 1978. 7. 11. 선고 78다639 판결). 또 다른 판례에서는 경매로 인한 손해액은 **"소유권을 상실할 당시의 객관적인 교환가치"**라고 명시하고 있으며, 이는 **제1차 경매기일에서의 평가액(최저경매가격)**을 의미합니다 (대법원 1996. 4. 23. 선고 95다42621 판결).

즉, 경매에서 헐값에 팔렸다고 해서 그 가격만 받아야 하는 것이 아닙니다! 원래 부동산의 시세를 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

제 경우를 예로 들어볼까요?

만약 제 부동산의 시세가 1억 5천만 원인데, 경매에서 1억 원에 낙찰되었고, 제가 은행에 대신 갚아준 돈이 6천만 원, 경매 비용이 1천만 원이었다면, 저는 친구에게 총 1억 2천만 원(시세와 경매가 차액 5천만 원 + 대신 갚은 돈 6천만 원 + 경매 비용 1천만 원) + 이자를 청구할 수 있습니다. 남은 3천만 원은 경매 법원에서 저에게 돌려주게 됩니다.

물상보증, 신중 또 신중하게!

물상보증은 신중하게 결정해야 합니다. 자칫 잘못하면 저처럼 큰 손해를 볼 수 있습니다. 보증을 서기 전에 충분히 생각하고, 관련 법규를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 혹시라도 문제가 생겼다면, 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.