친구 빚 보증 섰다가 내 집 날아갈 판인데... 지금 돈 받아낼 수 있을까요? ㅠㅠ

친구 빚 보증 때문에 내 집이 경매에 넘어갈 위기에 처했다면 정말 막막하고 답답하실 겁니다. 제가 비슷한 상황에 처하신 분들을 위해 법적인 조언을 드리겠습니다.

사례: 친구(갑)가 다른 사람(을)에게 5,000만 원을 빌리면서, 저는 친구를 돕기 위해 제 부동산에 을을 채권자로 하는 근저당권을 설정해 주었습니다. 그런데 친구가 돈을 갚지 않아 을이 제 부동산에 대해 근저당권 실행(임의경매)을 신청했습니다. 이런 경우 경매가 끝나기 전에 친구에게 돈을 돌려받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 안타깝게도 경매가 끝나기 전에 친구에게 돈을 돌려받기는 어렵습니다.

일반적인 보증과 물상보증은 다릅니다. 단순히 보증을 서준 경우라면, 몇 가지 예외적인 상황(예: 주채무자의 파산, 채무 변제기한의 불확정 등 - 민법 제442조)을 제외하고는 채무 변제기한이 도래하면 채권자에게 돈을 갚기 전이라도 주채무자에게 먼저 돈을 요구할 수 있습니다 (사전구상권).

하지만 질문자님의 경우처럼 부동산에 근저당권을 설정해준 것은 물상보증에 해당합니다. 물상보증은 자신의 재산을 담보로 제공하는 것으로, 단순 보증과는 법적으로 다른 취급을 받습니다.

대법원은 물상보증인은 담보로 제공한 재산에 대해서만 책임을 질 뿐, 채권자에게 직접 빚을 갚을 의무는 없다고 판단합니다. 따라서 물상보증인은 일반 보증인과 달리 사전구상권을 행사할 수 없습니다. (대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다19802, 19819 판결) 즉, 경매로 부동산이 넘어가기 전에 친구에게 돈을 요구할 수는 없습니다.

민법 제370조는 동산 질권의 규정을 저당권에 준용하도록 하고 있고, 민법 제341조는 질권설정자가 채무를 변제하거나 질권 실행으로 질물의 소유권을 잃은 때에 채무자에게 구상권이 있다고 규정합니다. 이를 종합해보면, 부동산이 경매로 넘어가 소유권을 잃은 후에야 친구에게 돈을 돌려받을 수 있습니다.

물론, 친구와의 관계나 상황에 따라 경매 전이라도 친구에게 돈을 갚도록 설득하고 해결책을 찾아보는 것이 중요합니다. 하지만 법적으로 친구에게 돈을 강제로 받아낼 수 있는 방법은 경매 후 구상권 행사 뿐이라는 점을 명심해야 합니다. 힘든 상황이지만, 침착하게 대응하시고 전문가의 도움을 받는 것도 고려해보시기 바랍니다.