🏢 내 집 마련의 첫걸음, 구분건물 소유권 보존등기 완벽 정리!

새 아파트, 드디어 내 집이 되었는데, 등기는 어떻게 해야 할까요? 특히 아직 아무런 등기가 되어있지 않다면? 바로 '소유권 보존등기'가 필요합니다! 오늘은 구분건물, 특히 아파트를 예로 들어 소유권 보존등기에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 구분건물 소유권 보존등기란 무엇일까요?

쉽게 말해, 새로 지은 건물에 처음으로 하는 소유권 등기입니다. 등기부등본이라는 집의 주민등록증을 처음 만드는 과정이라고 생각하면 됩니다. (출처: 대법원인터넷등기소-자료센터-등기신청양식-부동산등기, 등기신청안내서)

2. 누가 신청할 수 있나요?

소유권 보존등기는 아무나 할 수 있는 게 아닙니다! 다음과 같은 자격을 갖춘 사람만 신청할 수 있습니다 (부동산등기법 제65조).

• 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람, 또는 그 사람의 상속인 등
• 확정판결로 소유권을 증명할 수 있는 사람
• 수용으로 소유권을 취득했음을 증명하는 사람
• 건물의 경우, 시장, 군수, 구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람

⚠️ 주의! 분양받은 아파트라도 분양받은 사람이 직접 소유권 보존등기를 할 수는 없습니다. 건축주 명의로 먼저 보존등기를 한 후, 분양받은 사람에게 소유권이 이전되어야 합니다. (대법원 1986. 9. 27. 선고 86마696 판결)

3. 등기 신청 기한은 언제까지인가요?

미등기 부동산을 매매한 경우, 계약일 또는 보존등기 신청 자격이 생긴 날로부터 60일 이내에 신청해야 합니다 (부동산등기 특별조치법 제2조제5항). 만약 정당한 이유 없이 기한 내에 신청하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다 (부동산등기 특별조치법 제11조제1항).

4. 구분건물 소유권 보존등기 시 꼭 알아야 할 점!

• 전체 동시 신청: 아파트처럼 한 동의 건물에 여러 세대가 있는 경우, 일부 세대만 등기를 할 수는 없습니다. 모든 세대에 대한 등기를 동시에 신청해야 합니다 (부동산등기법 제46조제1항). 하지만 각 세대 소유자가 서로 대신해서 신청할 수는 있습니다 (부동산등기법 제46조제2항).

• 대지권과의 관계: 아파트를 소유한다는 것은 건물뿐 아니라 그 땅에 대한 권리도 함께 갖는다는 의미입니다. 이를 '대지권'이라고 합니다. 전유 부분(내 아파트)과 대지권은 따로 떼어서 처분할 수 없습니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제1항). 즉, 아파트를 팔 때는 건물과 대지권을 함께 팔아야 한다는 뜻입니다. 단, 규약으로 달리 정한 경우는 예외입니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제2항). (대법원 2000. 11. 16선고, 98다45652 판결 참조)

5. 마무리

구분건물 소유권 보존등기, 생각보다 복잡하죠? 하지만 꼼꼼하게 확인하고 절차대로 진행하면 문제없이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.