내 집 마련의 꿈, 가등기 설정했는데… 말소는 어떻게? (소유권 이전청구권 가등기 말소등기 완벽 정리)

내 집 마련의 꿈을 안고 부동산 매매 예약을 하고 가등기를 설정하는 경우가 많습니다. 하지만 여러 사정으로 계약이 깨지거나, 예상치 못한 상황이 발생하면 가등기를 말소해야 하는 상황에 놓이기도 합니다. 오늘은 소유권 이전청구권 가등기 말소등기에 대해 자세히 알아보겠습니다.

소유권 이전청구권 가등기 말소등기란 무엇일까요?

쉽게 말해, 집을 사기로 약속하고 걸어둔 가등기를 지우는 등기입니다. 매매 예약이 해제되거나 취소되는 경우, 혹은 계약 당시 착오가 있었던 경우 등에 이 말소등기를 진행합니다. (대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-소유권이전청구권가등기말소등기신청 참조)

가등기 말소, 언제 해야 할까요?

다음과 같은 상황에서는 가등기 말소등기를 해야 합니다.

• 혼동: 가등기권리자와 가등기의무자가 동일인이 되는 경우 (민법 제191조제1항) - 예를 들어, 가등기 설정 후 가등기권리가 본등기 없이 소유권을 취득하는 경우.
• 합의해제: 가등기권리자와 가등기의무자가 서로 합의하여 매매예약을 해제하는 경우 (민법 제543조)
• 약정소멸사유 발생: 계약서에 명시된 특정 조건이 발생하여 계약이 소멸되는 경우 (부동산등기법 제54조)
• 경매로 인한 매각: 선순위 담보권이나 가압류가 있는 부동산이 경매로 팔린 경우 (대법원 2003. 10. 6. 선고, 2003마1438 판결)

누가 말소등기를 신청해야 할까요?

• 등기의무자: 가등기권자 (가등기를 설정한 사람)
• 등기권리자: 가등기의무자 (가등기 설정 대상 부동산의 소유자), 가등기 설정 후 소유권을 취득한 제3취득자

말소등기는 어떻게 신청하나요?

등기소에 직접 방문하여 신청서를 제출하거나, 법원행정처장이 지정한 등기유형에 한해 온라인으로 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제24조제1항) 변호사나 법무사를 대리인으로 선임한 경우에는 사무원이 대신 등기소에 방문하여 서류를 제출할 수도 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 가등기권자가 잠적했어요. 어떻게 말소하나요?

A1. 가등기 말소 소송을 제기하여 승소 판결을 받거나, 부동산등기법 제167조제1항에 따른 공시최고 신청을 통해 제권판결을 받아 말소등기를 신청해야 합니다.

Q2. 본등기 없이 소유권을 넘겨받았는데, 가등기 말소는 어떻게 하나요? 말소하지 않으면 어떤 문제가 생기나요?

A2. 본등기 없이 소유권을 취득했다면 가등기는 혼동으로 소멸된 것이므로, 소유자 단독으로 말소 신청이 가능합니다. 하지만 말소하지 않고 제3자에게 소유권을 넘기면, 제3자가 가등기권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판 등본을 첨부하여 말소 신청을 해야 합니다.

Q3. 가등기된 부동산에 근저당권 설정이 가능한가요? 가등기 후 일부만 본등기하면 나머지 부분은 어떻게 되나요?

A3. 가등기가 설정되어 있어도 소유자는 근저당권 설정 등의 처분행위를 할 수 있습니다. 일부만 본등기하면 나머지 부분은 가등기 말소를 해야 하며, 가등기권자와 가등기의무자 공동으로 신청해야 합니다.

Q4. 가등기에 기한 소유권 이전등기가 말소되었는데, 가등기도 자동으로 말소되나요?

A4. 아닙니다. 소유권 이전등기 말소와 별개로 가등기 말소를 진행해야 합니다.

가등기 말소는 복잡한 법적 절차를 포함하고 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 위 내용을 참고하여 본인의 상황에 맞는 정확한 절차를 진행하시기 바랍니다.