내 집 마련의 꿈, 안전하게 지키는 방법: 저당권 완전 정복!

집을 살 때, 대부분 대출을 받게 되죠? 그때 은행은 돈을 빌려주는 대신 '저당권'이라는 걸 설정합니다. 저당권, 말은 많이 들어봤는데 정확히 뭔지 잘 모르시는 분들을 위해 쉽고 자세하게 설명해 드릴게요!

1. 저당권이 뭐길래?

쉽게 말해, 돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 못하면 빌려준 사람(은행)이 빚 대신 집을 팔아서 돈을 받아갈 수 있는 권리입니다. 집에 딱지 붙이는 걸 생각하시면 돼요. 다른 빚보다 먼저 돈을 받아갈 수 있다는 게 중요한 포인트! (민법 제356조)

2. 저당권은 어떻게 생길까?

저당권은 단순히 약속만으로 생기는 게 아닙니다. 은행과 저당권 설정 계약을 하고, 등기까지 해야 효력이 발생합니다. 계약서 쓰고 도장 찍는 것처럼 공식적인 절차를 거쳐야 한다는 거죠. (민법 제186조)

저당권 설정의 3요소:

• 저당권자: 돈을 빌려주고 저당권을 갖는 사람 (보통 은행)
• 저당권설정자: 돈을 빌리고 집을 담보로 제공하는 사람 (집주인)
• 저당권의 객체: 담보로 제공되는 재산 (집, 땅 등) - 등기/등록 가능한 것만 가능! (민법 제356조, 371조, 광업법 제11조, 수산업법 제16조 제2항, 자동차 등 특정동산 저당법 제3조)
• 피담보채권: 담보로 보장되는 빚. 현재 빚뿐 아니라 미래에 생길 빚도 가능! (민법 제357조)

3. 저당권이 붙은 집, 어떻게 되나요?

• 집에 딸린 것도 포함: 집에 붙박이장을 설치했다면, 이것도 저당권의 효력이 미칩니다. 마당의 나무나 정원석 같은 것도 마찬가지! (민법 제358조)
• 월세도 받아갈 수 있어요: 집이 경매에 넘어가면, 그 후에 발생하는 월세는 저당권자가 받아갑니다. (민법 제359조)
• 원금, 이자, 위약금까지: 저당권은 빌린 원금뿐 아니라 이자, 위약금, 심지어 저당권 실행 비용까지 담보합니다. (민법 제360조)
• 빚 갚을 때까지 끝까지: 빚을 일부만 갚았다고 해서 저당권이 사라지지 않습니다. 전부 갚아야 해요! (민법 제370조, 321조)

4. 저당권 vs. 다른 권리들

• 경매로 싹 사라져요: 집이 경매로 넘어가면 저당권은 사라집니다. 전세권이나 임차권도 저당권보다 후순위면 같이 사라져요. (민사집행법 제91조 제2항, 제3항)
• 법정지상권: 땅과 건물 주인이 같았는데, 경매로 주인이 달라지는 경우 건물 주인을 보호하기 위한 권리입니다. 건물 주인은 땅 주인에게 땅 사용료(지료)를 내고 건물을 유지할 수 있습니다. (민법 제366조)
• 일괄경매: 땅에 저당권이 설정된 후 건물이 지어진 경우, 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있습니다. (민법 제365조)

5. 저당권, 없앨 수 있나요?

• 빚을 다 갚으면 소멸! 당연한 얘기지만, 빚을 모두 갚으면 저당권은 사라집니다. (민법 제369조)
• 제3자가 갚을 수도 있어요: 집을 사는 사람이 기존 저당권을 대신 갚고 저당권을 없앨 수 있습니다. (민법 제364조)

6. 특수한 저당권: 공동저당 & 근저당

• 공동저당: 여러 개의 부동산을 담보로 하나의 빚을 보장하는 저당권. 만약 한 부동산의 가치가 떨어져도 다른 부동산으로 돈을 회수할 수 있기 때문에 채권자에게 유리합니다. (민법 제368조)
• 근저당: 계속 변동하는 빚을 최고 한도액까지 담보하는 저당권. 마이너스 통장처럼 빚의 액수가 변동하는 경우에 사용됩니다. (민법 제357조)

저당권, 이제 어렵지 않죠? 집을 사거나 팔 때 저당권에 대해 잘 알고 있어야 손해 보는 일 없이 안전하게 거래할 수 있습니다! 이 글이 여러분의 내 집 마련에 도움이 되길 바랍니다.