돈 빌려주고 떼일 걱정 뚝! 저당권 완전 정복!

돈을 빌려줄 때, 혹시 돈을 못 받을까 봐 걱정되시죠? 그럴 때 필요한 것이 바로 저당권입니다. 오늘은 저당권이 무엇이고 어떻게 설정하는지, 또 어떤 효력이 있는지 자세하게 알려드릴게요!

1. 저당권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)에게 돈을 돌려받지 못할 경우, 채무자의 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수 있는 권리입니다. 집이나 땅 같은 부동산에 주로 설정됩니다. 저당권은 저당권설정계약을 맺고 등기를 해야 효력이 발생합니다 (민법 제186조).

저당권설정계약은 돈을 빌려주고 저당권을 가지는 저당권자와 부동산에 저당권을 설정해주는 저당권설정자 사이의 계약입니다. 보통 저당권자는 돈을 빌려준 채권자이고, 저당권설정자는 돈을 빌린 채무자이지만, 제3자가 저당권설정자가 될 수도 있습니다. 저당권은 부동산(민법 제356조)과 지상권, 전세권(민법 제371조 제1항)에도 설정할 수 있습니다.

2. 저당권은 무엇을 담보할까요?

저당권은 빌려준 원금뿐만 아니라 이자, 위약금, 손해배상, 저당권 실행 비용까지 담보합니다. 지연배상금은 원금 변제일 이후 1년치까지만 담보됩니다 (민법 제360조).

3. 저당권의 힘! 어떤 효력이 있을까요?

가장 중요한 효력은 우선변제권입니다. 채무자가 돈을 갚지 않으면 저당권자는 저당 잡힌 부동산을 경매해서 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있습니다 (민법 제356조).

하지만, 항상 저당권자가 최우선은 아닙니다! 다음과 같은 경우에는 저당권자보다 우선순위가 높은 채권이 있습니다.

• 주택/상가 임차인: 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인, 또는 소액보증금 임차인의 경우 일정 요건을 충족하면 저당권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조, 제8조, 상가건물 임대차보호법 제3조, 제14조).
• 국세: 저당권 설정일보다 앞선 국세 및 가산금은 저당권보다 우선합니다 (국세기본법 제35조 제1항 제3호 가목).
• 근로자의 퇴직금/임금: 최종 3년간의 퇴직금과 최종 3개월분의 임금 및 재해보상금은 저당권보다 우선 변제됩니다 (근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항, 근로기준법 제38조 제2항).

만약 같은 부동산에 여러 개의 저당권이 설정되어 있다면, 등기된 순서대로 우선순위가 정해집니다. 먼저 등기한 저당권이 우선권을 갖습니다.

4. 저당권 실행, 어떻게 할까요?

돈을 갚지 않으면 저당권자는 저당 잡힌 부동산을 경매를 통해 팔아서 돈을 회수할 수 있습니다. 이를 저당권 실행이라고 합니다. 일반적으로 민사집행법에 따라 경매 절차가 진행됩니다. 경매 절차는 복잡하므로, 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 자세한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

5. 저당권 설정 계약서, 어디서 볼 수 있을까요?

서울중앙지방법원 홈페이지(민원-생활 속의 계약서)에서 저당권설정이 포함된 금전소비대차계약서 양식을 확인할 수 있습니다.

6. 동산 담보는 어떻게 하나요? 질권!

부동산이 아닌 동산을 담보로 제공하고 싶다면 질권을 설정할 수 있습니다. 질권은 채무자가 돈을 갚을 때까지 채권자가 동산을 맡아 두는 권리입니다. 돈을 갚지 않으면 채권자는 그 동산을 팔아서 돈을 받을 수 있습니다 (민법 제329조, 제330조, 제334조, 제335조). 예를 들어 100만원을 빌리면서 150만원 상당의 시계를 채권자에게 맡기는 것이 질권 설정의 예입니다.

저당권과 질권을 잘 활용하면 돈을 빌려주는 사람은 안전하게 돈을 회수할 수 있고, 돈을 빌리는 사람은 필요한 자금을 마련할 수 있습니다. 하지만 계약 전에 관련 법률과 절차를 충분히 이해하는 것이 중요합니다!