내 집인데 내 보증금 못 받는다고? 혼동? 그게 뭔데?!

세상에 이런 일이 있을 수 있을까요? 내가 전세로 살던 집을 샀는데, 오히려 내 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 됐다면? 믿기 어려운 이야기지만, 법률 용어로 '혼동' 때문에 발생할 수 있는 상황입니다. 오늘은 이 혼동에 대해 자세히 알아보겠습니다.

혼동이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 권리와 의무를 가진 주체가 동일인이 되는 것을 말합니다. 예를 들어, 전세 세입자가 살고 있는 집을 구매하게 되면, 집주인(소유권자)과 세입자(임차권자)가 동일인이 되는 것이죠. 이렇게 되면 원칙적으로 세입자로서 갖고 있던 전세보증금 반환 청구권(임차권)은 소멸하게 됩니다. 스스로에게 돈을 돌려달라고 할 수는 없으니까요.

그런데 내 보증금은 어떻게 되는 거죠?

일반적으로 혼동이 일어나면 임차권은 소멸하지만, 예외적인 경우가 있습니다. 바로 임차권에 대한 대항력을 갖춘 후에 저당권이 설정된 경우입니다.

대항력이란, 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력을 갖추게 됩니다. 이렇게 대항력을 갖춘 후에 집에 저당권이 설정되었다면, 집을 사더라도 전세보증금은 보호받을 수 있습니다.

민법 제191조 제1항 단서에서는 저당권 설정 후 소유권을 취득한 경우, 저당권자를 해하지 않는 범위 내에서 소유권 취득 이전의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 조항을 임차권에도 준용하여, 대항력 있는 임차권과 저당권이 함께 존재하는 경우, 혼동으로 임차권이 소멸하지 않는다고 해석하는 것입니다. (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결, 1999. 4. 13. 선고 98도4022 판결 등 참조)

판례를 통해 살펴보는 혼동

위에서 언급된 대법원 판례들은 임차인이 집을 매수하여 소유권을 취득하였더라도, 대항력을 갖춘 임차권이 저당권보다 우선하는 경우에는 혼동으로 임차권이 소멸하지 않는다는 것을 명확히 하고 있습니다. 즉, 집이 경매로 넘어가더라도, 저당권보다 앞서서 전세보증금을 변제받을 수 있다는 의미입니다.

결론적으로, 전세로 살던 집을 구매할 계획이라면, 자신의 임차권에 대항력이 있는지, 그리고 그 이후에 설정된 저당권이 있는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그래야 혼동으로 인해 보증금을 잃는 억울한 상황을 피할 수 있습니다.