집 샀다가 계약 파기됐는데, 세입자는 어떻게 되나요? 😱

내 집 마련의 꿈을 안고 집을 샀는데, 갑자기 계약이 파기되는 상황! 생각만 해도 아찔하죠. 그런데 만약 그 집에 세입자가 살고 있다면 어떻게 될까요? 세입자는 계속 살 수 있을까요? 아니면 나가야 할까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 자신의 집을 영희(乙)에게 팔았습니다. 그런데 영희는 집을 사자마자 민수(丙)에게 세를 줬고, 민수는 이사하고 주민등록까지 마쳐서 법적인 보호를 받을 수 있는 조건(대항력)을 갖췄습니다. 그런데 갑자기 철수와 영희 사이의 집 매매 계약이 깨졌습니다. 이 경우, 민수는 계속해서 그 집에 살 수 있을까요? 철수에게도 자신의 세입자 권리를 주장할 수 있을까요?

정답: 네, 민수는 계속 살 수 있습니다!

복잡한 법률 용어로 설명하면 머리가 아프니, 쉽게 설명해 드리겠습니다.

법적으로 집주인이 아니더라도, 집을 빌려줄 수 있는 권한을 가진 사람과 세입자 사이에 계약이 맺어지면 유효한 임대차 계약으로 인정됩니다. (대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조)

집을 산 사람(乙)은 비록 아직 소유권 이전 등기를 하지 않았더라도, 집을 사용하고 수익할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 그 집을 다른 사람에게 세를 놓을 수도 있습니다. (대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조)

만약 세입자(丙)가 이사하고 주민등록까지 마쳐서 대항력을 갖춘 후에 매매 계약이 깨졌다면, 세입자는 새 집주인(다시 집주인이 된 甲)에게도 자신의 세입자 권리를 주장할 수 있습니다. 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약 해제로 권리를 침해받지 않는 제3자로 보호받기 때문입니다. (대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조)

즉, 우리 사례의 민수는 이사와 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 후에 매매 계약이 해제되었기 때문에, 철수에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있고, 계속해서 그 집에 살 수 있는 것입니다.

핵심 정리:

• 세입자가 이사하고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 후 매매 계약이 해제되면, 세입자는 원래 집주인에게도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
• 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라, 세입자는 주택의 인도와 주민등록을 마치는 순간부터 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖추게 됩니다.

집 매매와 임대차는 생각보다 복잡한 법률 관계가 얽혀 있습니다. 따라서 관련된 문제가 발생하면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.