전세집 샀는데 보증금은 어떻게 되나요? 🤯

전세 살다가 집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받아야 한다는 건 다들 알고 계시죠? 그런데 만약 내가 살던 전셋집을 내가 사게 된다면 보증금은 어떻게 될까요? 생각보다 간단하지 않은 문제인데요, 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

세입자가 집주인 되면 보증금은 사라진다?!

결론부터 말씀드리면, 전세 세입자가 살고 있는 집을 직접 사게 되면 기존 집주인에게 받아야 할 전세 보증금은 사라집니다. 엥? 내 돈인데 왜 사라지냐고요? 법적으로는 '혼동'이라는 개념으로 설명됩니다.

쉽게 말해, 내가 돈을 빌려준 사람(기존 집주인, 채무자)과 돈을 받아야 할 사람(나, 채권자)이 동일인이 되어버리기 때문에 빌려준 돈과 받아야 할 돈이 서로 퉁 쳐지는 거죠. 즉, 보증금 반환 채권과 채무가 하나로 합쳐져 소멸하게 되는 것입니다.

법적인 근거는?

이런 판단의 근거는 주택임대차보호법 제3조 제2항과 관련 대법원 판례에 있습니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제2항: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

쉽게 말해, 집을 산 사람은 이전 집주인의 권리와 의무를 그대로 이어받는다는 뜻입니다. 보증금 반환 의무도 포함되죠. 전세 세입자가 집을 사게 되면, 세입자는 집주인의 권리와 의무를 모두 갖게 되므로 보증금 반환 채권과 채무가 동시에 존재하게 되고, 결국 혼동으로 소멸하는 것입니다.

관련 대법원 판례도 이러한 법리를 뒷받침하고 있습니다.

• 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결
• 대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결
• 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결

억울하지 않나요?

"내 돈인데 왜 그냥 사라지지?"라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 법적으로는 전세 계약이 종료되고 새롭게 소유권을 취득하는 과정으로 보기 때문에 보증금 반환이라는 절차 자체가 생략되는 것이라고 이해하면 됩니다. 결국 내가 집주인이 되는 것이니 보증금을 돌려받는 절차가 불필요해지는 것이죠.

정리하자면, 전세 세입자가 그 집을 사게 되면 전세 보증금은 혼동으로 소멸하게 됩니다. 즉, 기존 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없게 되는 것이죠. 다소 복잡하게 느껴질 수 있지만, 법적인 원리를 이해하면 훨씬 쉽게 받아들일 수 있을 것입니다.