주소가 등기부와 달라도 대항력 인정될 수 있다?!

전세나 월세로 집을 구할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 대항력입니다. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌더라도 계약 기간을 보장받고 보증금을 안전하게 지킬 수 있죠. 대항력을 갖추려면 주택의 인도(이사) + 전입신고 두 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

그런데 전입신고를 할 때 주소를 잘못 기재하면 어떻게 될까요? 등기부에 적힌 주소와 전입신고한 주소가 다르면 대항력을 잃을 수도 있습니다. 하지만 언제나 그런 것은 아닙니다! 오늘은 등기부상 주소와 전입신고 주소가 달랐지만 대항력을 인정받은 사례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

세입자 A씨는 다세대주택 지하 1층 01호를 임차하고 전입신고를 했습니다. 그런데 실수로 주소를 '지하 1층 01호'가 아닌 '별층 101호'로 신고했습니다. 나중에 집이 경매로 넘어가 새로운 집주인 B씨가 나타났고, B씨는 A씨의 전입신고 주소가 등기부와 다르다는 이유로 A씨에게 집을 비워달라고 요구했습니다.

1심과 2심 판결

1심과 2심 법원은 A씨의 전입신고 주소가 등기부상 주소와 다르기 때문에 대항력을 인정할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 A씨는 새로운 집주인 B씨에게 집을 비워줘야 했습니다.

대법원의 판단 (2002다1796)

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 전입신고는 임차권의 존재를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법이기 때문에, 일반적인 사회 통념상 전입신고를 통해 해당 건물에 임차인이 거주한다는 사실을 인식할 수 있는지가 중요하다고 판단했습니다. (대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결 등 참조)

이 사건의 경우, 등기부에는 해당 건물이 '1층, 2층, 3층, 지하 1층'으로 구성되어 있다고 기재되어 있었고, 지하 1층은 하나의 독립된 호실이었습니다. '별층'이라고 신고할 만한 다른 공간이 없었기 때문에, '별층 101호'는 '지하 1층 01호'를 의미한다고 충분히 인식할 수 있다는 것입니다.

결국 대법원은 A씨의 전입신고가 유효하다고 판단하고, 원심 판결을 파기했습니다. (참고로 이 판례는 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549, 1556 판결, 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결 등에서도 일관되게 적용되고 있습니다.)

결론

전입신고 주소가 등기부상 주소와 완벽하게 일치하지 않더라도, 일반적인 사회 통념상 어떤 집을 임차했는지 알 수 있다면 대항력을 인정받을 수 있습니다. 하지만 분쟁을 예방하기 위해서는 전입신고 시 주소를 정확하게 기재하는 것이 가장 중요합니다!