엉뚱한 주소에 전입신고하면 대항력 인정 못 받아요!

전세나 월세로 집을 구할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 대항력 확보입니다. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌더라도 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있죠. 대항력을 갖추려면 (1) 집에 실제로 이사하고 (2) 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

그런데 만약 건축 중인 집에 이사해서 주소가 확정되기 전에 전입신고를 했는데, 나중에 실제 주소와 전입신고한 주소가 달라지면 어떻게 될까요? 오늘은 이런 상황에서 대항력을 인정받을 수 있는지에 대한 법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

피고는 신축 중인 다세대주택 '다'동의 한 호실을 임차하고, 건물 입구에 표시된 '다'동 주소로 전입신고를 했습니다. 그러나 건물이 완공되고 등기부가 만들어지면서 해당 호실의 정확한 주소는 'B동'으로 표시되었습니다. 이후 집주인의 채무로 인해 경매가 진행되었고, 원고가 낙찰받았습니다. 피고는 자신이 먼저 전입신고를 했으니 대항력이 있다고 주장했고, 원고는 주소가 다르니 대항력을 인정할 수 없다고 맞섰습니다.

1심 법원은 피고의 주장을 받아들였습니다. 등기부에 '다동'이라는 표시가 있었고, 원고도 이 사실을 알았을 것이라 판단한 것이죠.

대법원의 판단 (2003.05.13. 선고 2003다11426 판결)

그러나 대법원은 원심을 뒤집고 원고의 손을 들어주었습니다.

대법원은 주민등록은 제3자가 임대차 관계를 확실히 알 수 있도록 하는 공시방법이라고 설명했습니다. 따라서 전입신고가 유효하려면 사회 통념상 해당 건물에 임차인이 거주한다는 사실을 알 수 있어야 한다는 것입니다.

이 사건에서 피고의 전입신고 주소는 등기부상 주소와 달랐습니다. 따라서 다른 사람들은 피고가 어떤 집에 살고 있는지 정확히 알 수 없었을 것입니다. 비록 원고가 주소가 잘못되었다는 사실을 알았다고 하더라도, 주민등록의 공시 기능을 제대로 하지 못했으므로 대항력을 인정할 수 없다고 판단했습니다. (대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 참조)

결론

이 판례를 통해 알 수 있듯이, 전입신고는 단순히 형식적인 절차가 아니라 실제 주소와 일치해야 대항력을 인정받을 수 있습니다. 특히 건축 중인 주택을 임차할 때는 등기부상 주소를 정확히 확인하고 전입신고를 해야 낭패를 보는 일이 없을 것입니다.

참고 조문: 주택임대차보호법 제3조 제1항