다가구 주택 전입신고, 호수 표시 없어도 대항력 인정될까?

안녕하세요! 오늘은 다가구 주택 임대차에서 중요한 대항력과 관련된 판례를 소개해드리겠습니다. 특히 구분등기는 되었지만 집합건축물대장이 없는 다가구 주택의 경우, 전입신고 시 호수를 표시하지 않아도 대항력이 인정될 수 있는지에 대한 내용입니다.

사건의 개요

원고는 다가구 주택의 1층을 임차하고 보증금을 지급한 후, 주택 전체의 지번만 기재하여 전입신고를 했습니다. 이후 해당 주택에 근저당권이 설정되었고 경매가 진행되었는데, 원고는 전입신고 시 호수를 표시하지 않았다는 이유로 대항력을 인정받지 못할 위기에 처했습니다.

쟁점

다가구 주택의 일부를 임차한 경우, 전입신고 시 호수 표시가 없더라도 임대차의 공시 방법으로 유효한지, 즉 대항력을 갖출 수 있는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 핵심적인 판단 근거는 다음과 같습니다.

• 주민등록의 목적: 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 주민등록은 임대차 관계를 제3자에게 알리는 공시 방법입니다. 따라서 주민등록의 유효성은 일반적인 사회 통념상 해당 주민등록으로 임차인이 그 건물에 거주하고 있음을 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단해야 합니다.

• 다가구 주택의 특수성: 이 사건의 다가구 주택은 구분등기는 되었지만, 소관청이 집합건축물대장을 작성하지 않고 종전의 단독주택 관리대장을 그대로 사용하고 있었습니다. 이런 경우, 주민등록법 시행령 제5조 제5항에 따라 지번만 기재한 전입신고로도 충분하며, 호수까지 기재할 필요는 없습니다.

• 이해관계인의 조사 의무: 임차인이 실제로 어느 부분을 임차했는지는 단독주택의 경우와 마찬가지로 담보권 등을 설정하려는 이해관계인이 스스로 조사해야 할 책임이 있습니다.

따라서 원고가 지번만 기재하여 전입신고를 했더라도, 일반적인 사회 통념상 그 주민등록으로 원고가 해당 건물에 거주하고 있음을 충분히 인식할 수 있으므로, 임대차의 공시 방법으로 유효하고 대항력을 갖춘다고 판단했습니다.

핵심 정리

구분등기는 되었지만 집합건축물대장이 없는 다가구 주택의 경우, 전입신고 시 지번만 기재해도 대항력을 인정받을 수 있습니다. 하지만 이는 해당 건물이 다가구 주택으로 등록되어 있고 집합건축물대장이 없는 특수한 경우에 한정된다는 점을 유의해야 합니다.

참조 조문: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주민등록법 시행령 제5조 제5항

참조 판례: 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결