신축 연립주택 임대차, 제대로 된 주소등록이 중요합니다!

전세나 월세로 집을 구할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 대항력 확보입니다. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌더라도 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있죠. 대항력을 갖추려면 (1) 집에 이사하고 (2) 전입신고를 해야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 그런데 신축 건물의 경우, 전입신고를 할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 오늘은 신축 연립주택에서 호수 누락으로 대항력을 인정받지 못한 사례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 신축 중인 연립주택의 한 호실을 임차했습니다. 전입신고를 할 당시에는 건물이 완공되지 않아 건축물관리대장이 없었고, 원고는 호수를 기재하지 않고 단지 주소(지번)만으로 전입신고를 했습니다. 이후 건물이 완공되어 건축물관리대장이 만들어지자, 원고는 호수를 추가하여 주소 정정 신고를 했습니다. 그런데 문제는 집주인이 바뀌면서 발생했습니다. 원고는 대항력을 주장하며 보증금을 돌려받으려 했지만, 법원은 원고의 대항력을 인정하지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 주민등록은 임대차 관계를 제3자에게 알리는 공시 기능을 한다고 설명했습니다. 즉, 누가 어떤 집을 빌렸는지 다른 사람들이 알 수 있도록 하는 역할을 한다는 것이죠. 따라서 전입신고를 할 때는 다른 사람들이 그 주민등록을 보고 어떤 집에 누가 살고 있는지 명확하게 알 수 있도록 해야 합니다.

이 사건에서 원고는 처음 전입신고를 할 때 호수를 기재하지 않았습니다. 그러니 다른 사람들이 원고의 주민등록만 보고는 원고가 연립주택의 어떤 호실에 살고 있는지 알 수 없었던 것입니다. 비록 나중에 주소 정정 신고를 했지만, 최초 전입신고에 호수가 없었기 때문에 대항력을 인정받지 못했습니다. 건축물대장이 없었다는 사정도 고려되지 않았습니다.

핵심 정리

• 신축 건물이라도 전입신고 시 정확한 호수를 기재해야 합니다.
• 지번만으로 전입신고를 하면 대항력을 인정받을 수 없습니다.
• 나중에 호수를 추가하는 정정 신고를 하더라도 소급하여 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

참고 판례

• 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결
• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결
• 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결
• 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결
• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결
• 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결
• 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결
• 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결
• 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결

신축 건물에 입주할 때는 전입신고 시 호수를 정확히 기재하여 대항력을 확보하고, 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다.