부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 만약 돈을 빌린 사람이 세금을 내지 못하면 어떻게 될까요? 은행의 담보권과 세금을 징수하려는 국가의 권리 중 누가 우선할까요? 오늘은 이러한 상황에서 담보물권과 조세채권의 우선순위를 다룬 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
국가는 세금을 효율적으로 징수하기 위해 '압류선착주의'라는 제도를 운영합니다. 쉽게 말해, 먼저 압류한 쪽이 세금을 먼저 가져가는 방식입니다. 하지만 이 압류선착주의는 세금끼리의 경쟁에서만 적용됩니다. 담보물권과 세금이 경쟁하는 경우에는 압류선착주의가 적용되지 않습니다. (구 국세기본법 제36조 제1항, 구 지방세법 제34조 제1항, 대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다83777 판결 참조)
담보물권과 조세채권이 충돌하는 경우, 세금이 부과된 날짜(법정기일)가 담보 설정일보다 빠르면 세금이 우선하고, 늦으면 담보가 우선합니다. 예를 들어, 2022년 1월에 부동산에 담보가 설정되었고, 2021년에 부과된 세금과 2023년에 부과된 세금이 있다면, 2021년 세금이 담보보다 우선하고, 2023년 세금은 담보보다 후순위가 됩니다. (당해세 제외)
만약 담보 설정일 이전과 이후에 부과된 여러 세금이 있다면 어떻게 될까요? 이 경우, 먼저 담보 설정일을 기준으로 담보보다 우선하는 세금과 후순위 세금을 구분합니다. 그 후 담보보다 우선하는 세금끼리는 압류선착주의에 따라 순위를 정하고, 후순위 세금끼리도 압류선착주의에 따라 순위를 정합니다. (구 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 구 지방세법 제31조 제2항 제3호, 대법원 1999. 3. 18. 선고 96다23184 전원합의체 판결, 대법원 2003. 1. 10. 선고 2001다44376 판결 참조)
법원은 이러한 판결을 통해 담보물권을 보호하고 거래의 안전을 보장하려고 노력하고 있습니다. 담보 설정 이후에 발생한 세금까지 담보보다 우선한다면, 금융기관은 담보의 가치를 제대로 평가하기 어렵고, 결국 대출을 꺼리게 될 수 있습니다. 이는 경제 활동을 위축시키는 결과를 가져올 수 있기 때문입니다.
이번 판례는 세금과 담보, 어느 쪽이 우선하는지 명확하게 보여주는 중요한 사례입니다. 부동산 거래에 관심 있는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 내용입니다.
민사판례
세금(국세)과 근저당권 중 어떤 것이 우선하는지 판단하는 기준은 '납세고지서 발송일'이며, 이는 헌법에 위배되지 않는다.
민사판례
다른 세금 때문에 먼저 압류된 재산이라도, 그 재산에 납세담보가 설정되어 있다면 담보된 세금을 먼저 징수한다. 이는 담보 제공자가 납세의무자 본인이 아니더라도 마찬가지다.
세무판례
부동산이 압류되어 공매될 때, 해당 부동산에 직접 부과된 세금(당해세)은 압류 순서와 관계없이 다른 세금보다 먼저 징수된다.
민사판례
등기부에 상속재산임을 알 수 없었던 부동산에 대해, 그 이후 부과된 상속세는 기존에 설정된 담보물권보다 우선하지 않는다. 즉, 은행 빚(담보물권)이 상속세보다 먼저 갚아야 할 빚이 된다.
민사판례
국세나 지방세 체납으로 부동산이 공매될 때, 저당권보다 우선순위에 있는 조세채권 때문에 저당권자가 돈을 못 받는 경우, 다른 부동산 공매에서 저당권자가 조세채권자의 권리를 대신 행사해서 돈을 받을 수 있는지에 대한 판례입니다. 압류선착주의(먼저 압류한 조세채권이 우선) 때문에 조세채권자가 실제로 배당을 못 받았더라도, 저당권자는 그 조세채권자를 대위할 수 있다는 내용입니다.
민사판례
저당 잡힌 부동산을 다른 사람에게 팔았을 때, 새로운 소유자(양수인)에게 부과된 세금이 기존 저당권보다 우선할 수 없다는 판결입니다. 저당 설정 당시의 채무자에게 체납 세금이 없다면, 양수인의 세금이 '당해세'라거나 '선순위 세금'이라도 저당권보다 앞설 수 없습니다.