돈 빌려주고 집 담보 잡았는데, 빌린 돈만 남았다면? 가등기담보권 실행, 함부로 하면 안 돼요!

친구나 지인에게 돈을 빌려주면서 혹시나 하는 마음에 집을 담보로 잡는 경우가 있습니다. 돈을 빌려준 사람 입장에서는 돈을 돌려받지 못할 상황에 대비해 안전장치를 마련하는 것이죠. 그런데 만약 담보로 잡았던 집 외에 다른 빚은 다 갚고 빌려준 돈만 남았다면, 담보를 실행하는 절차는 어떻게 될까요? 생각보다 간단하지 않습니다!

사례를 통해 알아보겠습니다.

철수(갑)는 영희(을)에게 1억 원을 빌렸습니다. 변제 기간은 1년, 이자는 연 5%였죠. 동시에 철수는 영희 소유의 A 부동산을 1억 원에 매수하기로 약속했습니다. 철수는 빌린 돈과 부동산 매매 대금에 대한 담보로, 영희 소유의 시가 3억 5천만 원 B 부동산에 소유권이전청구권 가등기를 설정해 주었습니다. 쉽게 말해, B 부동산을 담보로 잡은 것이죠.

돈을 빌린 후, 철수는 영희에게 A 부동산 매매 대금 1억 원을 모두 지급했습니다. 하지만 빌린 돈 1억 원과 이자는 갚지 못했습니다. 변제 기간이 지나자 영희는 담보로 잡은 B 부동산의 소유권을 가져오기 위해 가등기에 기한 본등기를 하려고 합니다.

이 경우, 영희는 아무렇게나 본등기를 할 수 있을까요?

아닙니다! 처음에는 빌린 돈(차용금 채무)과 부동산 매매 대금 채무, 두 가지를 담보로 가등기를 설정했지만, 매매 대금은 모두 갚았기 때문에 현재는 빌린 돈만 남아있습니다. 이렇게 담보 목적의 채무가 변경된 경우에는 '가등기담보 등에 관한 법률'에 따라 절차를 진행해야 합니다.

대법원 판례(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결)에 따르면, 여러 채무를 담보하기 위해 설정된 가등기라도, 나중에 돈을 빌려준 채무만 남게 된다면 '가등기담보 등에 관한 법률'을 적용해야 합니다. 즉, 영희는 법에서 정한 절차(청산금 평가 및 지급 등)를 거쳐야 B 부동산의 소유권을 가져올 수 있습니다.

핵심 정리

• 처음에는 여러 가지 빚을 담보로 가등기를 설정했더라도, 나중에 빌려준 돈만 남게 되면 '가등기담보 등에 관한 법률'이 적용됩니다.
• 따라서 담보권 실행 시에는 법에서 정한 절차를 따라야 합니다. 함부로 본등기를 하면 안 됩니다.

돈을 빌려주고 담보를 설정하는 것은 중요한 법률 행위입니다. 문제 발생 시 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으므로, 관련 법률과 절차를 미리 숙지하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.