돈 빌려주고 집 담보 잡았는데, 절차를 잘못 밟았어요! (가등기담보 이야기)

친구나 지인에게 돈을 빌려줄 때, 혹시 모를 상황에 대비해 담보를 설정하는 경우가 있습니다. 부동산을 담보로 잡는 경우, '가등기담보'라는 방식을 이용하기도 하는데요. 이 가등기담보, 생각보다 절차가 까다롭습니다. 절차를 제대로 밟지 않으면 낭패를 볼 수 있죠. 오늘은 가등기담보 설정 과정에서 흔히 발생할 수 있는 문제점과 그 해결책에 대해 알아보겠습니다.

사례:

철수(갑)는 영희(을)에게 1억 원을 빌렸습니다. 변제 기간은 1년, 이자는 연 5%였죠. 철수는 혹시 돈을 갚지 못할 경우를 대비해, 자신 소유의 시가 1억 5천만 원 상당의 아파트(A부동산)를 담보로 제공했습니다. 영희는 안전하게 돈을 회수하기 위해 A부동산에 '소유권이전청구권보전의 가등기'를 설정했습니다. 쉽게 말해, 철수가 돈을 갚지 못하면 아파트의 소유권을 가져올 수 있도록 미리 등기를 해 둔 것이죠.

1년 후, 철수는 약속대로 돈을 갚지 못했습니다. 영희는 가등기 설정 당시 "돈 못 갚으면 집은 내꺼!"라고 생각했고, 가등기담보 등에 관한 법률에서 정한 청산 절차(돈을 못 갚았을 때, 남은 금액을 정산하는 절차)를 거치지 않고 바로 A부동산의 소유권을 자신의 명의로 이전하는 본등기를 해버렸습니다.

나중에 이 사실을 알게 된 철수는 "잠깐! 법적으로 정해진 절차를 안 거쳤잖아!"라며 문제를 제기했습니다. 이에 영희는 당황하며 부랴부랴 법에서 정한 청산 절차에 따라 아파트의 가치를 평가하고, 철수에게 정당한 청산금(아파트 가치에서 빌려준 돈과 이자를 뺀 금액)을 지급했습니다.

이 경우, 영희가 처음에 진행한 본등기는 유효할까요?

해설:

처음에는 영희가 법적 절차를 제대로 밟지 않았기 때문에 본등기는 무효입니다. 가등기담보 설정 시에는 **가등기담보 등에 관한 법률 제3조 (청산금평가액의 통지), 제4조 (청산금지급의무 등)**을 따라야 합니다. 이를 위반하면 본등기 자체가 효력을 잃게 되죠.

하지만 대법원 판례에 따르면, 비록 처음에는 절차를 어려뜨렸더라도 사후에라도 법에서 정한 청산 절차를 제대로 밟고 정당한 청산금을 지급했다면, 무효였던 본등기가 유효하게 될 수 있습니다. (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결)

즉, 영희처럼 처음에 잘못된 절차로 본등기를 했더라도, 나중에라도 정해진 절차대로 청산금을 평가하고 철수에게 지급했기 때문에, 최종적으로는 영희의 본등기가 유효하게 된 것입니다.

결론:

가등기담보 설정은 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 처음부터 제대로 된 절차를 밟는 것이 가장 중요하지만, 만약 실수로 절차를 어겼더라도 법에서 정한 청산 절차를 빠르게 진행하고 정당한 청산금을 지급한다면 문제를 해결할 수 있습니다. 가등기담보를 설정할 때는 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.