돈 안 갚으면 집 바로 가져올 수 있나요? 가등기 담보와 함정!

친구나 지인에게 돈을 빌려주면서 집을 담보로 잡는 경우가 있습니다. 이때 "돈 안 갚으면 집 가져가겠다!"라는 말과 함께 가등기를 설정하는 경우가 많은데요. 과연 돈을 안 갚았다고 해서 바로 집을 가져올 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 안됩니다! 생각보다 함정이 많이 숨어있거든요. 오늘은 가등기 담보와 관련된 중요한 이야기를 해보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 가등기 담보

철수(갑)는 영희(을)에게 1억 원을 빌렸습니다. 변제 기간은 1년, 이자는 연 5%였죠. 철수는 혹시 모를 상황에 대비해 1억 5천만 원 상당의 자신의 집(A부동산)에 영희 앞으로 소유권이전청구권보전의 가등기를 설정해주었습니다. 1년 후, 철수는 약속대로 돈을 갚지 못했습니다. 영희는 "가등기 해놨으니 이제 집은 내꺼!"라고 생각하며 법적인 절차 없이 바로 가등기에 기한 본등기를 해버렸습니다. 과연 영희의 행동은 정당할까요?

가등기 담보, 함부로 건드렸다간 큰일 난다!

가등기는 돈을 빌려준 사람(채권자)을 보호하기 위한 장치이지만, 그렇다고 해서 채무자가 돈을 갚지 못했다고 바로 집을 가져올 수 있는 것은 아닙니다. 가등기담보 등에 관한 법률이라는 법이 있는데, 이 법은 채무자의 재산권을 보호하기 위해 꼭 지켜야 할 절차를 규정하고 있습니다.

영희처럼 정해진 절차 없이 바로 본등기를 하는 것은 **'처분정산'**이라고 하는데, 가등기담보 등에 관한 법률에서는 이를 금지하고 있습니다. 대신 **'귀속정산'**이라는 절차를 통해 채무자에게 돈을 돌려받을 기회를 줘야 합니다. 쉽게 말해, 집을 경매에 넘겨서 빌려준 돈과 이자를 받고 남은 돈은 채무자에게 돌려줘야 한다는 것입니다.

대법원도 이와 같은 입장입니다. 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결에 따르면 가등기담보권의 사적 실행에 있어서 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기와 담보목적물의 인도를 받을 수 있는 처분정산형의 담보권실행은 가등기담보 등에 관한 법률상 허용되지 않는다고 판시했습니다. 즉, 영희가 한 본등기는 무효입니다!

가등기 담보, 제대로 알고 활용해야

가등기 담보는 채권자에게 유용한 제도이지만, 법에서 정한 절차를 제대로 지키지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 가등기 설정이나 실행 과정에서 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전하고 효과적인 방법입니다. 돈을 빌려주는 사람과 빌리는 사람 모두 가등기 담보에 대한 정확한 이해를 바탕으로 안전한 거래를 하시기 바랍니다.