돈 빌려주고 집에 가등기 설정했는데, 돈 안 갚으면 그냥 내 집으로 만들 수 있나요? (가등기 함정!)

친구나 지인에게 돈을 빌려주면서 혹시나 돈을 못 받을까 봐 집에 가등기를 설정하는 경우가 있습니다. 돈을 안 갚으면 가등기로 바로 집을 내 명의로 돌릴 수 있을 거라고 생각하는 분들이 많은데, 절대 그렇지 않습니다! 이런 생각으로 가등기 설정했다가 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 오늘은 가등기 담보 설정의 함정에 대해 알아보겠습니다.

사례: 철수는 영희에게 돈을 빌려주면서 영희 소유의 집에 담보 목적으로 가등기를 설정했습니다. 영희가 돈을 갚지 않자, 철수는 가등기에 기한 본등기를 해서 집을 자기 명의로 만들었습니다. 과연 철수의 본등기는 유효할까요?

정답은 NO! 입니다. 단순히 돈을 안 갚았다고 해서 바로 가등기로 집을 가져올 수 없습니다. 가등기담보 등에 관한 법률이라는 법이 있는데, 이 법은 채무자(돈 빌린 사람)를 보호하기 위해 만들어졌습니다.

핵심 포인트: 가등기담보 등에 관한 법률에 따르면, 가등기 설정 후 돈을 못 받았을 때 반드시 '청산절차'를 거쳐야 합니다. 이 절차를 거치지 않고 본등기를 하면 그 등기는 무효입니다.

청산절차란? 쉽게 말해, 집의 가치를 평가해서 빌려준 돈과 이자를 제외한 나머지 금액(청산금)을 채무자에게 돌려주는 절차입니다. 집값이 빌려준 돈보다 많으면 차액을 줘야 하고, 빌려준 돈보다 적더라도 채무자에게 이 사실을 알려야 합니다.

**대법원 판례 (2017다202296)**도 이러한 입장을 명확히 하고 있습니다. 가등기담보법의 청산절차를 거치지 않고 본등기를 한 경우, 그 본등기는 강행규정 위반으로 무효라는 것입니다.

그렇다면 철수는 어떻게 해야 할까요?

철수는 비록 본등기가 무효가 되었지만, 아직 희망은 있습니다. 지금이라도 청산절차를 제대로 밟으면 됩니다. 영희에게 집의 평가액과 청산금을 알려주고, 청산금이 있다면 지급해야 합니다. 청산금이 없더라도 영희에게 이 사실을 통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 본등기가 유효하게 됩니다.

결론: 돈을 빌려주고 가등기를 설정했다면, 돈을 못 받았을 때 바로 본등기를 하면 안 됩니다. 반드시 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 청산절차를 거쳐야 본등기의 효력이 발생합니다. 이 절차를 제대로 알지 못하면 오히려 손해를 볼 수 있으니, 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

관련 법 조항: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조