돈 빌려주고 가등기 설정했는데, 갚지 못하자 바로 집을 팔려고 한다면? 😱

돈을 빌리면서 집에 가등기를 설정했는데, 갚지 못하자 채권자가 바로 집을 팔려고 한다면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 오늘은 이런 곤란한 상황에 처했을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

사례

저는 갑에게 3,000만 원을 빌리고, 시가 1억 원 상당의 제 집을 담보로 가등기를 설정했습니다. 본등기에 필요한 서류도 모두 넘겨줬습니다. 그런데 제가 돈을 갚지 못하자, 갑은 가등기에 기초해서 본등기를 하고 제 집을 제3자에게 팔려고 합니다. 이럴 경우 제가 집을 지킬 방법이 있을까요?

해결책

가등기는 크게 두 가지 종류가 있습니다. 하나는 돈을 빌려주고 갚지 않으면 집을 가져가겠다는 담보가등기, 다른 하나는 나중에 집을 팔기로 약속하고 미리 설정하는 소유권이전청구권보전가등기입니다. 이 사례처럼 돈을 빌려주고 설정한 가등기는 담보가등기입니다.

담보가등기는 일반적인 소유권이전청구권보전가등기와 달리 가등기담보 등에 관한 법률의 보호를 받습니다. 이 법에 따르면, 채권자가 담보가등기에 기초해 집을 가져가려면 먼저 청산절차를 거쳐야 합니다.

청산절차란, 집의 현재 가치에서 빌려준 돈과 이자를 뺀 금액(청산금)을 계산해서 채무자에게 알려주고, 2개월의 기간을 주는 것을 말합니다. 만약 청산금이 있다면 채권자는 이 돈을 채무자에게 지급해야 하고, 채무자는 집을 넘겨줘야 합니다.

이 사례에서 갑은 청산절차를 거치지 않고 바로 본등기를 했습니다. 따라서 이 본등기는 무효이며, 갑은 집을 팔 권리가 없습니다. 만약 갑이 이 사실을 모르는 제3자에게 집을 팔아버린다면, 제3자에게 대항하기 어려워져 집을 되찾기 힘들어질 수 있습니다.

그러므로 이런 상황에 처했다면, 가급적 빨리 법원에 처분금지가처분을 신청하여 갑이 집을 처분하지 못하도록 막아야 합니다. 그리고 빌린 돈과 이자를 법원에 공탁하고, 갑 명의의 소유권이전등기를 말소해달라는 소송을 제기하거나, 갑에게 청산절차를 이행하고 청산금을 지급하라고 요구해야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 (담보권실행의 통지)
• 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 (청산금의 지급)
• 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 (가등기말소청구 등)
• 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다49595 판결
• 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정
• 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결
• 대법원 1992. 9. 1. 선고 92다10043, 10050 판결

힘든 상황이지만, 포기하지 않고 적극적으로 대처하면 집을 지킬 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 어려운 법률 문제, 혼자 고민하지 마시고 전문가와 상담하세요!