돈 빌려주고 집에 가등기 설정했는데, 변제기 지나서 본등기까지 했어요. 이 집 이제 제 건가요?

돈을 빌려주면서 채무자 소유의 부동산에 가등기를 설정하는 경우가 많죠. 빌린 돈을 갚지 않으면 이 가등기를 바탕으로 본등기를 해서 집 소유권을 가져올 수 있다는 생각에 안심이 되기도 하고요. 그런데 변제기가 지났는데도 돈을 못 받아 결국 본등기까지 했는데, 이 집이 정말 내 집이 된 건가요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

가등기 후 본등기, 그 의미는?

채권자가 돈을 빌려주고 담보로 가등기를 설정한 후, 변제기가 지나도 돈을 받지 못해서 본등기를 하는 경우가 있습니다. 이때, 단순히 본등기만 했다고 해서 바로 집 소유권이 채권자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 특별한 약정이 없다면, 이 본등기도 여전히 채권 담보의 목적으로 이루어진 것으로 봅니다. 즉, 돈을 받기 위한 또 다른 수단이라는 것이죠. 법원은 이를 **'약한 의미의 양도담보'**라고 부릅니다.

'약한 의미의 양도담보'에서 채무자의 권리

약한 의미의 양도담보에서는 정산 절차가 중요합니다. 채무자가 변제기가 지났더라도 채권자가 정산을 마치기 전까지는 언제든지 빌린 돈을 갚고 가등기와 본등기 말소를 요구할 수 있습니다. 즉, 본등기가 되었더라도 채무자는 돈을 갚을 기회가 여전히 있는 것이죠.

채권자는 어떻게 해야 할까요?

채권자는 변제기 이후 담보권을 실행하기 위해서는 정산 절차를 거쳐야 합니다. 부동산을 제3자에게 처분하거나 자신이 소유권을 가져오려면, 부동산을 적정한 가격으로 평가해야 합니다. 그 평가금액으로 빌려준 돈과 이자를 정산하고, 남는 돈이 있으면 채무자에게 돌려주어야 합니다. 만약 평가금액이 빌려준 돈보다 적다면 그 사실을 채무자에게 알려야 합니다. 이러한 정산절차를 제대로 거치지 않았다면 채권이 소멸되었다고 볼 수 없습니다.

판결 내용 살펴보기

이번 사건에서 원고는 피고에게 돈을 빌려주고 피고 소유 부동산에 가등기를 설정했습니다. 변제기가 지나도 돈을 받지 못하자 원고는 가등기에 기한 본등기를 했습니다. 원심은 이 본등기가 귀속청산의 담보권 실행으로 이루어진 것이라고 판단했습니다. 그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 당사자들이 귀속청산에 의한 담보권 실행이라고 주장하지 않았고, 정산절차를 거친 사실도 확인되지 않았기 때문입니다. 단순히 본등기가 되었다는 사실만으로는 소유권이 채권자에게 확정적으로 넘어갔다고 볼 수 없다는 것이죠.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제372조 (양도담보의 목적물반환의무)
• 민사소송법 제188조 (자백)
• 대법원 1977. 11. 22. 선고 77다1513 판결
• 대법원 1992. 5. 26. 선고 91다28528 판결
• 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다7334 판결

결론적으로, 가등기 후 본등기가 되었다고 해서 바로 채권자의 소유가 되는 것은 아닙니다. 특히 별다른 약정이 없었다면 '약한 의미의 양도담보'로 보아 정산절차를 거쳐야 소유권이 확정적으로 넘어갑니다. 따라서 관련된 분쟁이 발생했을 때는 정확한 법률 관계를 파악하는 것이 중요합니다.