돈 안 갚고 배째라? 안 됩니다! - 약한 의미의 양도담보와 정산절차

부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 돈을 갚지 못하면 담보로 잡은 부동산을 넘겨주기로 하는 약속을 하는 경우가 많습니다. 이때 흔히 가등기를 설정하는데요, 이 가등기가 나중에 본등기로 이어지면 부동산의 소유권이 채권자에게 넘어가게 됩니다. 하지만, 항상 그렇게 간단한 것은 아닙니다. 오늘은 '약한 의미의 양도담보'에 대해 알아보겠습니다.

약한 의미의 양도담보란 무엇일까요?

과거에는 가등기담보등에관한법률이 시행되기 전, 돈을 빌려준 채권자가 돈을 돌려받지 못하면 담보로 설정된 부동산의 가등기에 기반하여 본등기를 하는 경우가 있었습니다. 단순히 본등기만 했다고 해서 바로 부동산의 소유권이 채권자에게 넘어가는 것은 아닙니다. "돈을 안 갚으면 이 부동산을 넘겨준다"라는 명확한 특약이 없다면, 이 본등기는 '약한 의미의 양도담보'로 해석됩니다. 즉, 채무자가 돈을 갚지 못했더라도 바로 소유권을 잃는 것이 아니라, 정산절차를 거쳐야 합니다. (민법 제372조 양도담보)

정산절차는 어떻게 진행될까요?

정산절차란 담보로 잡힌 부동산의 가치를 평가하고, 그 금액에서 빌린 돈과 이자를 뺀 나머지 금액을 채무자에게 돌려주는 과정입니다. 만약 부동산 가치가 빌린 돈보다 적다면, 그 차액을 채무자가 채권자에게 변제해야 합니다. 중요한 것은 채권자가 본등기를 마쳤더라도 정산절차를 완료하기 전까지는 채무자는 언제든지 빌린 돈을 갚고 담보를 되찾아올 수 있다는 것입니다. (대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카62 판결) 단순히 본등기 했다고 해서 "내 땅이다!"라고 할 수 있는 게 아니라는 것이죠. 채권자는 정산절차를 통해 담보 부동산을 적정 가격으로 평가하고, 그 금액과 채무액을 비교하여 정산해야 합니다. (대법원 1996. 7. 30. 선고 95다11900 판결)

그렇다면, 오랜 시간 동안 아무 말 없었다면 어떨까요?

이번 판례에서 채권자는 본등기 이후 10년 넘게 세금도 내고 소유권을 행사해 왔는데, 채무자가 아무 말도 하지 않았으니 암묵적으로 부동산을 넘겨받기로 한 것 아니냐고 주장했습니다. 하지만 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 채무자가 오랜 기간 가만히 있었다고 해서 묵시적인 대물변제나 귀속정산이 이루어진 것으로 볼 수는 없다는 것입니다. 이는 '실권' 또는 '실효'의 법리와도 관련이 있습니다. 실효의 법리란, 권리가 있는 사람이 오랫동안 권리를 행사하지 않아서 상대방이 "이제 권리를 행사하지 않겠구나"라고 믿을 만한 정당한 이유가 생겼는데, 갑자기 권리를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다는 것입니다. (민법 제2조, 대법원 2004. 3. 26. 선고 2001다72081 판결) 하지만 이번 사례처럼 단순히 채무자가 오랫동안 침묵했다고 해서 실효된 것으로 보기는 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.

결론적으로, 약한 의미의 양도담보에서는 본등기가 되었더라도 정산절차를 거쳐야 하고, 채무자는 정산 전까지 돈을 갚고 담보를 되찾아올 권리가 있습니다. 채무자의 오랜 침묵이 곧 암묵적인 합의를 의미하는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다. (대법원 1995. 2. 17. 선고 94다38113 판결, 대법원 1992. 1. 21. 선고 91다35175 판결)