돈 빌리고 집 맡겼는데, 5년 후에도 돌려받을 수 있을까요?

안녕하세요, 오늘은 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공했는데, 나중에 돌려받을 수 있는지에 대한 사례를 살펴보겠습니다.

사례:

갑은 을에게 5,000만 원을 빌리면서 을에게 자신의 부동산 A(시가 5,800만 원)를 4,500만 원에 매도하는 계약서를 작성하고 을 앞으로 소유권 이전 등기를 해주었습니다. 계약 당시 갑과 을은 3년 안에 갑이 5,000만 원을 갚으면 을은 갑에게 A부동산을 돌려주고, 만약 갑이 돈을 갚지 못하면 이 약정은 없었던 것으로 하기로 합의했습니다. 5년이 지난 지금, 갑은 을에게 원금과 이자를 모두 갚겠다고 하면서 부동산 A의 소유권을 다시 돌려달라고 요구하고 있습니다. 과연 갑의 요구는 정당할까요?

해설:

이 사례는 흔히 "양도담보"라고 불리는 상황입니다. 겉으로는 매매처럼 보이지만 실제로는 돈을 빌려주고 갚지 못할 경우를 대비해 부동산의 소유권을 넘겨받는 담보의 형태를 띤 것이죠.

법적으로는 갑과 을이 체결한 계약은 약한 의미의 양도담보 계약으로 볼 수 있습니다. 즉, 돈을 갚으면 부동산을 돌려받기로 약속한 것이죠. 만약 이를 단순한 대물변제(돈 대신 물건으로 갚는 것) 예약으로 본다고 하더라도, 예약 당시 부동산 A의 가치(5,800만 원)가 빌린 돈(5,000만 원)보다 크기 때문에 대물변제 예약 자체는 무효가 되고, 양도담보로서의 효력만 인정됩니다.

이 경우, 가등기담보등에관한법률이 적용됩니다. 이 법에 따르면 채권자(을)는 "청산절차"를 거쳐야 합니다. 청산절차란, 담보로 잡은 부동산을 경매 등을 통해 처분하고 그 금액에서 빌려준 돈과 이자를 제외한 나머지 금액을 채무자(갑)에게 돌려주는 절차입니다.

중요한 것은, 변제기(돈을 갚기로 한 날짜)가 지났더라도 을이 청산절차를 거치지 않았다면 갑은 여전히 돈을 갚고 부동산의 소유권을 돌려받을 권리가 있다는 것입니다.

관련 법률 및 판례:

• 가등기담보등에관한법률
• 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다4005 판결: 이 판례는 대물변제예약의 형식을 취한 양도담보계약에 있어서 변제기 이후에도 채무자가 채무를 변제하고 담보목적물의 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있다는 것을 확인한 판례입니다.

결론:

갑은 을에게 돈을 갚고 부동산 A의 소유권을 돌려받을 수 있습니다. 을이 청산절차를 진행하지 않았기 때문에 갑은 자신의 권리를 행사할 수 있는 것입니다. 다만, 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.