돈 빌려주고 집 담보 잡았는데, 이 집 되찾을 수 있을까요? 😥

갑자기 돈이 급하게 필요해서 친구 을에게 5,000만 원을 빌렸습니다. 시가 1억 원 정도 하는 제 집을 담보로 제공하고 가등기를 설정해 주었죠. 본등기에 필요한 서류도 다 넘겨줬습니다. 그런데 돈을 제때 갚지 못했더니 을이 가등기에 기초해서 본등기를 하고, 제3자에게 집을 팔아버리려고 합니다. 이럴 경우 제 집을 되찾을 방법은 없을까요? 정말 막막합니다...

법적으로 이런 상황을 어떻게 해결할 수 있는지 알아보겠습니다.

가등기 담보란 무엇일까요?

간단히 말해 돈을 빌리는 대신 부동산의 소유권을 넘겨주기로 약속하고 가등기를 해두는 것을 말합니다. 나중에 돈을 갚으면 소유권을 다시 돌려받는 것이죠. 하지만 돈을 갚지 못하면 채권자가 가등기에 기초해 본등기를 하고 소유권을 가져갈 수 있습니다.

제 경우에도 가등기 담보 법률이 적용될까요?

제 경우에는 이미 제 집에 7,000만 원의 근저당권(1순위)이 설정되어 있었습니다. 이런 경우 법원은 집의 실제 담보 가치를 계산할 때 기존 근저당권 금액을 빼고 계산합니다. 즉, 제 집의 담보 가치는 1억 원 - 7,000만 원 = 3,000만 원이 되는 겁니다. 제가 빌린 돈 5,000만 원보다 담보 가치가 적기 때문에, 가등기담보 등에 관한 법률 (이하 가담법)의 보호를 받기 어렵습니다.

(관련 법률: 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 대법원 1991. 2. 26. 선고 90다카24526 판결, 2005. 6. 10. 선고 2005다53 판결 등)

그렇다면 제 집을 되찾을 방법이 전혀 없는 걸까요?

꼭 그렇지는 않습니다. 가담법이 적용되지 않더라도, 법원은 특별한 약정이 없는 한 본등기가 완료되었다 하더라도 바로 소유권이 넘어가는 것이 아니라 일종의 '담보'로 본다는 입장입니다 (약한 의미의 양도담보). 즉, 을은 적절한 정산 절차를 거쳐야 소유권을 완전히 취득할 수 있습니다.

(관련 판례: 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결)

정산 절차란 무엇인가요?

정산 절차란 집을 적정한 가격으로 평가한 후, 그 금액에서 빌린 돈과 이자를 뺀 나머지 금액을 저에게 돌려주는 절차입니다. 만약 집값이 빌린 돈보다 적다면 그 사실을 저에게 알려야 합니다.

(관련 판례: 대법원 2005. 7. 15. 선고 2003다46963 판결)

결론적으로 제가 할 수 있는 일은 무엇일까요?

만약 을이 아직 정산 절차를 진행하지 않았다면, 저는 빌린 돈과 이자, 손해배상금 등을 지급하고 을에게 가등기와 본등기 말소를 청구할 수 있습니다. 또는 정산 절차를 진행해 달라고 요구할 수도 있습니다.

하지만 을이 제3자에게 집을 팔아버리면 집을 되찾기 어려워질 수 있습니다. 따라서 가능한 빨리 법원에 부동산처분금지가처분 신청을 하는 것이 중요합니다.

이러한 법적 절차는 복잡하고 어려울 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 해결책을 찾아보시기 바랍니다.