돈 안 갚는 채무자, 땅 팔아넘기려다 딱 걸렸다! 계약 해지하면 끝일까?

돈을 빌려줬는데 갚을 생각을 안 하는 채무자, 정말 골치 아프죠. 더군다나 가진 재산이라고는 딱 하나 있는 땅뿐인데, 이마저도 팔아넘기려 한다면? 이런 상황에서 돈을 빌려준 채권자는 어떻게 해야 할까요? 오늘은 바로 이런 답답한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

건설업자 甲은 乙에게 공사대금을 받지 못하고 있습니다. 乙의 유일한 재산은 丙으로부터 매수한 땅과 건물인데, 아직 소유권이전등기를 하지 않은 상태입니다. 이에 甲은 乙이 땅을 팔아버리는 것을 막기 위해, 丙을 상대로 부동산처분금지가처분을 신청하여 법원의 결정을 받아냈습니다. 그런데 乙은 이 가처분 때문에 땅을 팔 수 없게 되자, 丙과 짜고 매매계약 자체를 없었던 일로 하겠다고 합니다. 과연 이렇게 계약을 해지하면 甲은 돈을 받을 길이 없어지는 걸까요?

결론부터 말씀드리면, 계약 해지로 돈을 받을 권리를 피해갈 수는 없습니다.

법적으로, 채권자는 자신의 돈을 받기 위해 채무자의 권리를 대신 행사할 수 있습니다 (채권자대위권, 민법 제404조). 쉽게 말해, 乙이 丙에게 땅값을 받을 권리가 있다면, 甲이 乙을 대신해 丙에게 땅값을 요구할 수 있다는 뜻입니다.

물론 채권자 마음대로 채무자의 권리를 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 채권자가 채무자의 권리를 대신 행사한다는 사실을 채무자에게 알려야 하고 (민법 제405조), 만약 채무자가 그 이후에 권리를 처분하더라도 채권자에게는 효력이 없습니다.

대법원은 이와 관련하여 다음과 같은 판결을 내렸습니다 (대법원 2007. 6. 28. 선고 2006다85921 판결). 채권자가 채무자를 대신하여 제3채무자의 부동산에 처분금지가처분을 받아놓은 후, 채무자가 제3채무자와 계약을 해지하더라도 채권자에게는 효력이 없다는 것입니다. 즉, 위 사례에서 乙과 丙이 매매계약을 해지하더라도 甲은 여전히 乙의 권리를 대신 행사하여 땅값을 받을 수 있다는 것입니다.

정리:

채무자가 돈을 갚지 않기 위해 꼼수를 부리더라도, 법은 채권자의 권리를 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다. 채권자대위권과 부동산처분금지가처분을 활용하면 채무자가 재산을 빼돌리는 것을 막고, 정당하게 돈을 돌려받을 수 있습니다. 혹시라도 비슷한 상황에 처해있다면, 법률 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대처하는 것이 중요합니다.