돌아가신 분 이름으로 된 등기, 효력 있을까? 가등기도 마찬가지?

부동산 등기는 소유권을 증명하는 중요한 자료입니다. 그런데 만약 등기 명의자가 이미 돌아가신 분이라면 어떨까요? 오늘은 사망자 명의의 등기와 가등기에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사망자 명의의 등기는 원칙적으로 무효!

망인의 이름으로 신청된 이전등기는 원인 무효로 추정됩니다. 등기에는 '추정력'이라는 것이 있는데, 등기에 기재된 내용대로 권리관계가 성립했다고 추정하는 것입니다. 하지만 사망자는 법률 행위를 할 수 없기 때문에, 사망자 명의로 이루어진 등기는 처음부터 효력이 없는 것으로 봅니다 (민법 제186조, 민사소송법 제288조). 따라서 등기의 추정력도 인정되지 않습니다.

만약 이런 등기가 유효하다고 주장하려면, 등기의 유효함을 주장하는 사람이 등기가 실제 권리관계와 일치함을 입증해야 합니다. 즉, 돌아가신 분이 살아계실 때 실제로 소유권을 넘겨주려는 의사가 있었고, 그에 따라 적법한 절차를 거쳤다는 것을 증명해야 한다는 뜻입니다 (대법원 1983. 8. 23. 선고 83다카597 판결, 대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다360, 377 판결).

가등기도 추정력 없다! 과거 법률에도, 현재 법률에도!

가등기는 본등기의 순위를 보전하는 등기입니다. 그런데 가등기도 등기의 종류이기 때문에 추정력이 인정될까요? 법원은 그렇지 않다고 판단했습니다. 과거 의용민법과 의용부동산등기법 시대에 만들어진 가등기는 물론이고, 현재 민법과 부동산등기법에 따른 가등기도 구체적인 등기원인이 존재한다고 추정되지 않습니다 (부동산등기법 제88조, 민법 제186조).

즉, 가등기가 있다고 해서 바로 그 가등기에 따른 권리관계가 존재한다고 인정되는 것은 아닙니다. 가등기권리자가 실제로 본등기를 할 수 있는 권리가 있는지, 있다면 어떤 근거로 그런 권리가 생겼는지를 가등기권리자가 입증해야 합니다 (대법원 1963. 4. 18. 선고 63다114 판결, 대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결, 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결).

결론: 등기 있다고 다 내 땅은 아니다!

등기는 소유권을 나타내는 중요한 근거이지만, 등기만으로 모든 것이 해결되는 것은 아닙니다. 특히 사망자 명의의 등기나 가등기는 그 자체로 효력이 있다고 볼 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 꼼꼼히 따져보고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.