돌아가신 분 명의로 등기가 됐다고? 무조건 무효는 아니에요!

부동산 등기를 하다 보면 예상치 못한 상황에 맞닥뜨릴 때가 있습니다. 특히 상속과 관련된 등기라면 더욱 그렇죠. 오늘은 돌아가신 분 명의로 된 등기의 효력에 대해 알아보겠습니다.

사망 후 등기, 무조건 무효일까요?

돌아가신 분 이름으로 등기가 된 경우, 바로 "무효!"라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 등기 원인이 사망 전에 이미 존재했다면 이야기가 달라집니다.

예를 들어, 아버지가 생전에 땅을 팔기로 계약했지만 등기를 마치기 전에 돌아가셨다고 가정해 보겠습니다. 이 경우, 상속인이 아버지 대신 땅 매수인에게 등기를 해 줄 수 있습니다. 이렇게 등기된 것은 유효하며, 정상적인 등기로서의 효력(추정력)을 갖습니다.

핵심은 등기 원인 발생 시점!

판례도 이러한 입장을 지지합니다. 대법원은 등기 원인이 사망 전에 존재했고, 상속인이 부동산등기법에 따라 등기를 신청했다면, 사망한 사람 명의로 등기가 되었더라도 유효하다고 판결했습니다 (대법원 1989. 10. 27. 선고 88다카29986 판결, 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다23999 판결).

즉, 등기의 효력은 등기 시점이 아니라 등기 원인이 발생한 시점을 기준으로 판단한다는 것이죠.

관련 법 조항

• 민법 제186조 (상속개시의 원인) 상속은 사망으로 인하여 개시된다.
• 부동산등기법 제47조 (등기신청인) 등기를 신청할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 1. ~ 5. (생략) 6. 등기의무자의 대리인이나 상속인 기타 포괄승계인

위 판결에서 중요한 것은 등기의무자가 사망하기 전에 이미 매매계약 등 등기 원인이 존재했는지 여부입니다. 사망 후에 등기 원인이 발생했다면 등기는 무효입니다.

정리하자면, 돌아가신 분 명의로 등기가 되었다고 해서 무조건 무효인 것은 아닙니다. 등기 원인이 사망 전에 존재했고 상속인이 적법한 절차를 거쳤다면 등기는 유효하다는 점, 꼭 기억해두세요!