집주인 아닌 사람과 계약했는데, 진짜 주인이 나가라면 어떡하죠? (명의신탁과 임차인의 대항력)

전세나 월세 계약, 인생에서 몇 번 없는 큰일 중 하나죠. 그런데 계약 후 갑자기 "진짜 집주인은 나야!" 하면서 다른 사람이 나타나 집을 비워달라고 한다면? 생각만 해도 아찔한 상황입니다. 특히 집주인이 아닌 사람과 계약한 경우라면 더욱 당황스러울 텐데요. 오늘은 이런 문제, 바로 명의신탁과 임차인의 대항력에 대해 알아보겠습니다.

명의신탁이란, 실제 소유자(명의신탁자)가 다른 사람(명의수탁자)의 이름으로 재산을 등기하는 것을 말합니다. 예를 들어, A가 B에게 부탁하여 B의 이름으로 집을 등기하는 경우죠. 등기부상으로는 B가 집주인이지만, 실제 소유자는 A입니다.

만약 세입자가 실제 소유자인 A와 임대차계약을 맺고 이사 후 주민등록까지 마쳤는데, 등기부상 집주인인 B가 나타나 집을 비워달라고 하면 어떻게 될까요? 이때 중요한 것이 바로 임차인의 대항력입니다.

대항력이란, 임차인이 제3자에게 자신의 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력을 갖추게 됩니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

대법원은 이러한 상황에 대해 명확한 판단을 내렸습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 등기부상 소유자와 계약한 경우뿐 아니라, 적법하게 임대할 권한을 가진 명의신탁자와 계약한 경우에도 보호됩니다. 즉, 실제 소유자가 아닌 명의신탁자와 계약했더라도, 임차인은 인도와 주민등록을 통해 대항력을 갖추었다면 등기부상 소유자인 명의수탁자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 명의수탁자는 단순히 등기부상 소유자라는 이유로 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없습니다. (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결)

정리하자면, 명의신탁된 집에 세 들어 살면서 인도와 주민등록을 마쳤다면, 진짜 집주인이 나타나더라도 당황하지 않아도 됩니다. 법은 여러분의 편입니다. 물론, 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 실제 소유자와 계약하는 것이 가장 안전한 방법이겠죠.