땅 나눠 쓰기 약속, 땅 정리해도 그대로?

오늘은 여러 사람이 땅을 공유할 때 자주 발생하는 '구분소유적 공유'와 관련된 법적인 이야기를 해보겠습니다. 특히 땅을 재정비하는 환지처분 후에도 이러한 약속이 유지되는지에 대한 흥미로운 판례를 소개합니다.

구분소유적 공유란 무엇일까요?

등기부상으로는 여러 사람이 지분을 나눠 갖는 공유처럼 보이지만, 실제로는 각자 특정 부분을 나눠 쓰기로 약속한 것을 말합니다. 마치 아파트처럼, 등기는 전체 대지 지분으로 되어 있지만 실제로는 각 호실별로 독립적인 공간을 사용하는 것과 비슷한 개념입니다.

환지처분 후에도 땅 나눠 쓰기 약속은 유효할까?

이번 판례의 핵심은 바로 이 부분입니다. 원칙적으로 도시개발사업 등으로 땅이 새롭게 정리(환지처분)되면, 기존의 땅 나눠 쓰기 약속은 사라지고 새로 정리된 땅을 지분 비율대로 공유하게 됩니다. 하지만, 환지 후에도 계속해서 땅을 나눠 쓰기로 하는 명시적 또는 묵시적인 합의가 있었다면, 이 약속은 유지된다는 것이 대법원의 입장입니다 (대법원 1995. 7. 14. 선고 95다7437 판결, 1999. 1. 15. 선고 98다8950 판결 등).

이번 사건은 어떤 내용일까요?

과거 국가 소유였던 땅을 여러 사람이 나눠 불하받아 각자 특정 부분을 사용하고 있었습니다. 그 후 토지구획정리사업으로 일부 땅이 환지되었는데, 그 후에도 사람들은 35년 동안 각자의 건물을 짓고 사고팔면서 기존처럼 땅을 나눠 사용해 왔습니다. 이 과정에서 서로 이의를 제기한 적도 없었습니다.

재판부는 이러한 사실들을 바탕으로, 환지 후에도 땅을 계속 나눠 쓰기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 판단했습니다. 즉, 등기부상 지분대로 땅을 나누는 것이 아니라, 기존의 땅 나눠 쓰기 약속을 유지해야 한다는 것입니다.

판결의 핵심 내용 정리!

• 구분소유적 공유: 등기상 공유이지만 실제로는 특정 부분을 나눠 쓰는 약속.
• 환지처분 후 구분소유적 공유의 지속: 환지 후에도 나눠 쓰기로 하는 명시적 또는 묵시적 합의가 있다면 약속 유지 (민법 제103조, 제262조, 구 토지구획정리사업법 제62조, 현행 도시개발법 제41조 참조).
• 상호명의신탁관계에 있는 공유지분에 설정된 근저당권 실행으로 지분을 취득한 경락인은 구분소유적 공유지분을 승계취득 (대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결 참조).
• 이 사건: 35년간의 사용 형태, 건물 신축 및 매매 시 상호 간 이의 제기 없었던 점 등을 근거로 묵시적 합의 인정.

이처럼 복잡한 땅 분쟁에서도, 당사자들의 오랜 기간에 걸친 행동과 묵시적 합의가 중요한 판단 기준이 될 수 있다는 점을 기억해두면 좋겠습니다.