땅 사고 집 못 지으면? 계약 해지에 대한 법원 이야기

부동산 거래, 특히 땅을 사서 집을 지으려는 경우 예상치 못한 문제로 곤란을 겪는 경우가 있습니다. 오늘은 건축 허가를 받지 못해 분쟁이 발생한 사례를 통해 매매 계약, 약관, 그리고 소송 비용에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요:

원고는 피고에게서 땅을 매입하여 건물을 지으려고 했습니다. 그런데 예상치 못하게 건축 허가를 받을 수 없게 되자, 계약 해지를 요구하며 소송을 제기했습니다. 이 과정에서 매매 계약의 하자, 약관의 효력, 소송 비용 부담 등 여러 가지 법적 쟁점이 발생했습니다.

법원의 판단:

1. 건축 불가능한 땅, 하자 있는 거래일까?

법원은 건축을 목적으로 산 땅에 건축 허가를 받을 수 없는 경우, 이는 매매 목적물의 하자에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 일반적으로 기대되는 땅의 성능을 갖추지 못한 것이죠. 하지만 중요한 것은 이러한 하자의 존재 여부는 계약 당시를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 계약 이후에 발생한 사정으로 건축이 불가능하게 된 경우에는 하자로 보기 어려울 수 있습니다. (민법 제575조, 제580조, 대법원 1958. 2. 13. 선고 4290민상762 판결 참조)

본 사건에서는 계약 당시에는 건축 제한 사유가 없었고, 원고가 잔금 지급 등을 지체하는 동안 도시계획이 변경되어 건축이 불가능하게 된 것이었습니다. 따라서 법원은 땅에 하자가 있다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

2. 무효인 약관, 각서 쓴다고 살아날까?

계약서에 "계약 해지 시 계약금은 돌려받지 못하고, 위약금도 물어야 한다"는 불공정한 약관이 있었다면 어떨까요? 이런 약관은 약관의 규제에 관한 법률에 따라 무효입니다. (약관의 규제에 관한 법률 제9조 제4호) 그런데 계약 당사자가 나중에 이런 무효인 약관 내용을 다시 확인하는 각서를 썼다고 해서 그 약관이 살아나는 것은 아닙니다. 법원은 각서를 새 약속으로 보기도 어렵다고 판단했습니다. (약관의 규제에 관한 법률 제4조)

3. 소송에서 일부만 이기면 소송 비용은 어떻게 될까?

소송에서 일부만 이긴 경우, 소송 비용은 법원의 재량으로 정해집니다. 단순히 청구 금액과 인정된 금액의 비율대로 나누는 것이 아니라, 사건의 경위 등 여러 사정을 고려하여 정하는 것입니다. (민사소송법 제92조, 대법원 1985. 12. 24. 선고 85누180 판결, 대법원 1986. 11. 11. 선고 85누231 판결, 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56996 판결 참조)

결론:

부동산 거래는 큰돈이 오가는 중요한 계약이므로, 계약 당시의 상황과 관련 법규를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 건축을 목적으로 땅을 매입할 때는 건축 허가 가능성을 사전에 철저히 검토해야 예상치 못한 손해를 예방할 수 있습니다. 또한 불공정한 약관에 주의하고, 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.