토지 사용권 없으면 건축허가 철회 가능할까?

땅 주인의 동의를 받아 건물을 짓기 위한 허가를 받았는데, 땅을 쓸 수 없게 된다면 어떻게 될까요? 오늘은 토지 사용권 상실과 건축허가 철회에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

땅 주인 A는 B에게 땅을 팔기로 하고, B는 A의 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 받았습니다. 그런데 B가 잔금을 치르지 못해 계약이 파기되면서 토지 사용권을 잃게 되었습니다. A는 B에게 내준 건축허가를 철회해달라고 관할 시청에 요청했지만, 시청은 이를 거부했습니다. 결국 A는 시청의 거부 처분에 불복하여 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 A의 손을 들어주었습니다. 건축허가는 땅에 대한 허가이기 때문에, 땅을 사용할 권리가 없는 사람에게 허가를 내줄 이유가 없다는 것입니다.

더 자세히 살펴보면,

1. 건축허가는 대물적(對物的) 성질을 가지고 있습니다. 즉, 건축허가는 땅에 대한 허가이지, 사람에 대한 허가가 아니라는 뜻입니다. 따라서 건축주가 누구인지는 중요하지 않습니다.

2. 건축주가 땅 주인의 동의를 받아 건축허가를 받았더라도, 나중에 땅을 사용할 권리를 잃게 되면 땅 주인은 건축허가의 철회를 신청할 수 있습니다. 땅 주인의 재산권을 보호하기 위해서입니다.

3. 행정청은 사정변경이나 중대한 공익상의 필요가 있는 경우에는 건축허가를 철회할 수 있습니다. 이 경우에도 건축주의 기득권을 침해하지 않도록, 공익과 사익을 비교형량해야 합니다.

이 사건에서는 B가 땅을 사용할 권리를 잃었기 때문에 건축허가를 존속시킬 필요가 없어졌고, A의 재산권을 보호해야 할 필요가 더 컸습니다. 따라서 법원은 시청의 거부 처분이 위법하다고 판단했습니다.

관련 법조항 및 판례

• 건축법 제11조 (건축허가)
• 행정소송법 제2조 (취소소송)
• 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결
• 대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결
• 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결

결론

토지 사용권이 없다면 건축허가는 철회될 수 있습니다. 땅 주인과 건축주 모두 자신의 권리와 의무를 잘 알고 있어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.