땅 사고팔 때 조심하세요! 등기 늦으면 범죄?! 과장광고는 어디까지 허용될까?

부동산 거래, 특히 토지 거래는 큰돈이 오가는 만큼 주의해야 할 점이 많습니다. 오늘은 등기 지연으로 인한 범죄 성립 여부와 과장광고의 한계에 대한 법원 판결을 살펴보겠습니다.

1. 등기 늦으면 범죄가 된다고?

땅을 팔고 돈을 받았으면 바로 등기를 넘겨줘야 합니다. 만약 세금을 피하려고 등기를 늦게 넘겨주면 '부동산등기특별조치법 위반'으로 처벌받을 수 있습니다. 이 법은 등기를 제때 하지 않으면 처벌하는 법입니다. (부동산등기특별조치법 제8조 제1호, 제2조 제3항)

특히, 땅을 한 사람에게 팔고 돈도 받았는데 등기를 안 넘겨준 상태에서 다른 사람에게 또 팔면 문제가 더 커집니다. 이런 경우, 첫 번째 거래의 돈을 받고 60일 안에 등기를 넘겨주지 않으면 범죄가 성립합니다. 이때 중요한 것은 '범죄가 언제 성립했는가'입니다. 만약 다른 범죄로 유죄 판결을 받은 후에 이 범죄가 성립했다면 '경합범'으로 처벌이 더 무거워질 수 있습니다. (형법 제37조 후단)

이번 판결에서는 법원이 등기 지연 범죄의 성립 시점을 잘못 판단한 하급 법원의 판결을 바로잡았습니다. 즉, 두 번째 거래 날짜가 아니라 첫 번째 거래 후 60일이 지난 시점이 범죄 성립 시점이라는 것을 명확히 했습니다.

2. 땅 팔 때 장밋빛 미래만 얘기하면 사기일까?

투자를 권유할 때 다소 과장된 표현을 쓰는 것은 흔한 일입니다. 하지만 그 정도가 심하면 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 그렇다면 어디까지가 '허용되는 과장'이고 어디서부터 '사기'일까요?

이번 판결에서는 토지 매매 과정에서 피고인들이 매수인들에게 개발 가능성 등을 언급한 것이 사기죄에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. 법원은 단순히 장점만 부풀려 말했다고 해서 무조건 사기죄가 되는 것은 아니라고 판단했습니다. (형법 제347조)

판결에 따르면, 설령 다소 과장되거나 허위인 부분이 있더라도 일반적인 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 정도라면 사기라고 볼 수 없습니다. 다만, 거래에 있어 중요한 사항에 대해 거짓말을 하고, 그 거짓말로 인해 상대방이 착각에 빠져 계약을 체결했다면 사기죄가 성립합니다. (대법원 2002. 2. 5. 선고 2001도5789 판결, 대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결)

이 사건에서는 피고인들이 제시한 개발 계획 등이 연구용역 보고서나 신문 기사 등 객관적인 자료에 근거한 것이었고, 매수인들에게 그 자료들을 보여주기도 했습니다. 따라서 법원은 피고인들의 행위가 사회 통념상 용인될 수 있는 범위 내의 과장이라고 판단하여 사기죄를 인정하지 않았습니다.

결론적으로, 부동산 거래에서는 등기와 관련된 법규를 잘 지켜야 하고, 투자 권유 시 지나친 과장광고는 피해야 합니다. 만약 분쟁이 발생하면 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.