땅값이 오른 후에 등기 못해준다고? 그럼 배상은 얼마?

부동산 거래를 하다 보면 생각지도 못한 문제로 등기가 늦어지는 경우가 생기곤 합니다. 그런데 만약 등기가 늦어지는 동안 땅값이 껑충 뛰어버렸다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 핵심은 이렇습니다. 어떤 사람이 땅을 사기로 했는데, 판매자가 등기를 해줘야 할 의무를 이행하지 못했습니다. 그런데 등기를 못 해주는 동안 땅값이 올랐습니다. 구매자는 당연히 오른 땅값을 기준으로 손해배상을 받고 싶어 했지만, 판매자는 등기 못 해준 시점의 땅값으로 배상하겠다고 주장했습니다. 과연 누구의 주장이 맞을까요?

법원은 이렇게 판단했습니다. 땅에 대한 소유권이전등기 의무를 이행하지 못하게 된 경우, 손해배상액은 원칙적으로 이행불능이 된 당시의 땅값을 기준으로 계산해야 합니다. 즉, 등기를 못 해준 시점의 땅값으로 배상한다는 것입니다.

물론 예외는 있습니다. 등기 이후 땅값이 오른 것은 특별한 사정으로 인한 손해로 봅니다. 따라서 판매자가 등기 의무를 이행하지 못하게 된 시점에 땅값이 오를 것을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 오른 땅값을 기준으로 배상해야 합니다. 즉, 판매자가 땅값이 오를 것을 예상할 수 있었다는 것을 구매자가 입증해야만 오른 땅값 기준으로 배상받을 수 있는 것입니다.

관련 법 조항과 판례는 다음과 같습니다.

• 민법 제393조 (이행불능과 손해배상) 채무자가 채권자의 귀책사유 없이 이행할 수 없게 된 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.

• 대법원 1987.6.23. 선고 86다카2549 판결

• 대법원 1990.12.7. 선고 90다5672 판결

• 대법원 1993.5.27. 선고 92다20163 판결 (이 판결에서는 이행불능 후 목적물 시가 등귀 시 손해배상액에 대한 기준을 제시하고 있습니다.)

부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 예상치 못한 상황에 대한 대비책을 마련해 두는 것이 중요합니다. 특히 등기와 관련된 문제는 소송으로 이어지는 경우가 많으니 주의해야 합니다.