땅 사기로 한 사람이 갑자기 말을 바꿨어요! 계약, 어떻게 해야 할까요?

부동산 매매, 특히 큰 금액이 오가는 거래에서는 종종 예상치 못한 문제가 발생하기도 합니다. 오늘 소개할 사례는 매수인이 계약 내용을 번복하며 분쟁이 생긴 경우입니다. 어떤 상황에서 계약을 해제할 수 있는지, 판결 내용을 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 발단:

원고는 피고 종중(종중: 공동의 조상을 둔 자손들의 모임)으로부터 땅을 사기로 했습니다. 계약금만 지급하고 잔금을 치르지 못하자, 원고는 땅의 절반만 사겠다고 제안하며 새로운 계약(갱신계약)을 맺었습니다. 그러나 얼마 후 원고는 갱신계약을 무효라고 주장하며 처음에 약속했던 땅 전체를 요구했습니다. 3년 넘게 잔금 이야기는 꺼내지도 않고 말이죠. 결국 피고 종중은 갱신계약을 해제했습니다.

법원의 판단:

법원은 피고 종중의 손을 들어주었습니다. 원고가 갱신계약을 부정하고 원래 계약대로 이행하라고 요구하면서 3년 넘게 잔금에 대해 침묵한 것은 갱신계약에 따른 의무 이행을 거절한 것으로 보았습니다. 즉, 원고의 행동은 갱신계약에 따른 잔금 지급 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 것으로 판단한 것이죠.

핵심 판결 내용:

• 상대방이 계약을 이행하지 않을 것이 명백한 경우, 이행 최고나 자신의 의무 이행 제공 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제544조) 이 경우 원고가 잔금을 지급할 의사가 없음이 명백했으므로 피고 종중은 잔금 지급을 독촉하거나 소유권 이전을 제안하지 않고도 계약을 해제할 수 있었습니다.

• 계약 해제 주장에 필요한 사실은 직접적으로 주장해야 하지만, 간접적인 주장도 인정될 수 있습니다. (민사소송법 제188조) 이 사건에서 피고 종중은 원고가 계약을 이행할 기미가 없었다고 주장했는데, 이는 간접적으로나마 원고의 이행 거절 의사를 주장한 것으로 해석되었습니다.

• 매수인이 잔금 지급 의사가 없음이 명백한 경우, 매도인은 굳이 소유권 이전 등기를 제안하지 않아도 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 마음을 바꿀 가능성이 없다면 매도인에게 굳이 형식적인 의무 이행 제공을 요구할 필요는 없다는 것입니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제544조 (이행지체)
• 민사소송법 제188조 (석명 또는 지적의무)
• 대법원 1991.3.27. 선고 90다8374 판결
• 대법원 1992.2.28. 선고 91다15584 판결
• 대법원 1969.9.30. 선고 69다1326 판결
• 대법원 1987.5.26. 선고 85다카1046 판결
• 대법원 1987.9.8. 선고 87다카982 판결
• 대법원 1993.8.24. 선고 93다7204 판결

결론:

이번 사례는 계약 당사자 일방이 계약 이행을 거부하는 의사를 명백히 표시한 경우, 상대방은 복잡한 절차 없이 계약을 해제할 수 있다는 것을 보여줍니다. 부동산 거래와 같이 중요한 계약일수록 상대방의 언행을 주의 깊게 살펴보고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.