땅 사기로 했는데, 잔금 날짜 미루자고 하면 계약 파기할 수 있을까?

부동산 매매, 특히 토지 매매는 큰돈이 오가는 거래인 만큼 계약 과정에서 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 잔금 지급기일 연기 요청과 계약 해제에 관한 대법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고로부터 세 필지의 땅(1, 2, 3토지)을 매수하기로 계약했습니다. 1토지에 대한 계약(1계약)과 2, 3토지에 대한 계약(2계약)은 별도로 진행되었습니다. 잔금 지급기일 하루 전, 원고는 피고에게 1토지의 잔금은 준비되었지만, 2, 3토지에 대한 잔금은 은행 대출이 진행 중이라며 잔금 기일 연기를 요청하는 문자 메시지를 보냈습니다. 피고는 이를 잔금 지급 거절 의사로 보고 1계약과 2계약 모두를 해제했습니다.

쟁점

잔금 지급기일 연기 요청을 잔금 지급 거절 의사로 볼 수 있는지, 그리고 그렇다면 계약을 해제할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

대법원은 쌍무계약에서 당사자 일방이 미리 자신의 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우, 상대방은 최고나 자신의 채무 이행 제공 없이 계약을 해제할 수 있다는 점을 인정했습니다. (민법 제544조 참조) 하지만 이러한 이행거절 의사는 계약 당시와 이후의 구체적인 사정을 종합적으로 살펴 판단해야 한다고 밝혔습니다. 특히, 묵시적인 이행거절 의사를 인정하려면 명백하고 종국적인 거절 의사가 표시되어야 한다고 판시했습니다. 단순히 잔금 지급 연기를 요청했다는 사실만으로는 채무 이행 거절 의사를 명백히 표시한 것으로 볼 수 없다는 기존 판례(대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23882 판결 등)를 재확인했습니다.

이 사건에서는 원고가 잔금 지급기일 연기를 요청한 것이 곧 잔금을 지급하지 않겠다는 명백하고 종국적인 의사 표시로 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원심이 이를 이행거절로 보고 계약을 해제한 것은 잘못이라고 보았습니다.

참고 판례

• 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23882 판결
• 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다30257 판결
• 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결
• 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결

결론

잔금 지급기일 연기 요청만으로는 계약 해제 사유가 되지 않을 수 있습니다. 계약 해제는 신중하게 판단해야 할 문제이며, 관련 법리와 판례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 계약 당시 상황과 당사자 간의 의사소통 내용 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 또한, 여러 필지에 대한 계약을 동시에 진행하는 경우, 하나의 계약 이행이 지체되면 다른 계약에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 유의해야 합니다.