땅 샀는데 땅속에 쓰레기가?! 😱 전 주인에게 책임을 물을 수 있을까요?

공장 부지를 샀는데 땅속에 불법 폐기물이 묻혀 있었다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 정화 비용, 폐기물 처리 비용 등 예상치 못한 지출이 발생할 뿐만 아니라, 스트레스도 엄청날 겁니다. 게다가 현재 땅 주인은 "나도 몰랐다! 이전 주인에게 따져라!"라고 발뺌한다면 더욱 막막하실 텐데요. 오늘은 이런 억울한 상황에 어떻게 대처해야 하는지 알려드리겠습니다.

1. 현재 땅 주인에게 책임을 물을 수 있을까요? YES!

다행히 현재 땅 주인(매도인)에게 책임을 물을 수 있습니다. 땅에 문제가 있는데도 이를 고지하지 않고 판매한 것은 하자담보책임(민법 제580조 제1항)에 해당합니다. 물론 매수인이 하자를 알고 있었거나 알 수 있었는데도 구매한 경우는 예외입니다.

또한, 계약 당사자로서 계약 내용을 제대로 이행하지 않은 책임, 즉 채무불이행 책임(민법 제390조)도 물을 수 있습니다. 불법 폐기물이 묻힌 땅을 인도한 것은 계약 내용을 완전히 이행하지 않은 것이기 때문입니다. 대법원 판례(2015다215717)에 따르면 하자담보책임과 채무불이행 책임은 동시에 물을 수 있습니다. 단, 계약서에 하자담보책임 특칙을 통해 채무불이행 책임을 배제하기로 하는 합의가 있는 경우는 예외입니다.

2. 이전 땅 주인에게도 책임을 물을 수 있을까요? YES! (불법행위 책임)

이전 땅 주인과는 직접적인 계약 관계가 없기 때문에 하자담보책임이나 채무불이행 책임을 묻기는 어렵습니다. 하지만 불법행위 책임(민법 제750조)을 물을 수는 있습니다!

과거 대법원은 쓰레기 매립 자체가 제3자에 대한 위법행위가 아니라고 판단하여(대법원 2002. 1. 11. 선고 99다16460 판결), 이전 땅 주인에게 직접 책임을 묻기 어렵다고 보았습니다. 그러나 최근 대법원 전원합의체 판결(대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체)에서는 입장을 바꾸어, 토양 오염을 유발하고 정화 없이 토지를 거래한 행위는 제3자에 대한 위법행위에 해당한다고 판단했습니다. 여기서 제3자에는 현재 땅 주인뿐 아니라 그 이후 땅을 사게 된 사람도 포함됩니다. 따라서 현재 땅 주인은 이전 땅 주인에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있게 되었습니다.

정리하자면, 땅에 묻힌 쓰레기 때문에 피해를 보았다면, 현재 땅 주인에게는 하자담보책임과 채무불이행 책임을, 이전 땅 주인에게는 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 복잡한 법적 절차가 필요하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 억울한 피해를 보지 않도록 꼼꼼하게 확인하고 대처하시기 바랍니다.