땅 위에 건물 올리다 빚 못 갚으면? 저당권자의 권리 행사!

내 땅에 건물을 짓다가 빚을 못 갚게 되면 어떤 일이 벌어질까요? 특히 땅에 저당권이 설정되어 있다면 더욱 복잡한 문제에 직면할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보고, 저당권자의 권리에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

한 건설회사가 은행에서 돈을 빌리고 땅에 저당권을 설정했습니다. 그 후 그 땅 위에 오피스텔을 짓기 시작했지만, 공사가 완료되기 전에 부도가 났습니다. 이후 다른 조합이 건축사업 시행권을 넘겨받아 공사를 계속했지만, 결국 은행에서 돈을 회수하기 위해 경매 절차를 시작했습니다. 그런데 조합은 경매 절차가 진행 중임에도 불구하고 계속해서 건물을 짓고 있었고, 이에 은행(저당권자)은 공사 중지를 요구하는 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 은행의 손을 들어주었습니다. 왜 그럴까요?

핵심은 바로 저당권자의 교환가치 지배 권능입니다. 저당권자는 단순히 돈을 빌려준 사람이 아니라, 저당권이 설정된 부동산이 제값을 받고 팔릴 수 있도록 보호받을 권리가 있습니다. 다시 말해, 저당권자는 경매를 통해 돈을 회수해야 하는데, 진행 중인 건축 공사가 경매 가치를 떨어뜨릴 수 있다는 점이 문제가 된 것입니다.

건축 공사가 진행 중인 땅은, 깨끗한 나대지 상태의 땅보다 경매에서 낮은 가격에 팔릴 가능성이 높습니다. 낙찰받은 사람은 건물을 철거해야 하는 추가 비용과 시간을 부담해야 하기 때문입니다. 이런 상황은 낙찰자를 구하기 어렵게 만들고, 결국 저당권자가 받을 수 있는 돈이 줄어들게 됩니다.

법원은 이러한 상황을 저당권에 대한 방해로 판단했습니다. 민법 제370조와 제214조에 따르면, 저당권자는 저당권을 방해하는 행위를 막을 수 있습니다. 즉, 건물을 짓는 행위 자체가 저당권을 침해한다고 본 것입니다.

핵심 정리

• 저당권자는 저당물의 교환가치를 지배할 권리가 있다.
• 땅에 저당권이 설정된 후 건물을 짓는 행위는 저당권을 방해할 수 있다.
• 저당권자는 저당권을 방해하는 행위를 중지시킬 수 있다.

관련 법조항: 민법 제214조, 제370조

참고 판례: 대법원 2004. 3. 29.자 2003마1753 결정, 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다3243 판결