빚 못 갚으면 내 땅에 집 짓는 것도 막을 수 있을까?

돈을 빌려주고 땅에 저당권을 설정했는데, 돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 않고 오히려 그 땅에 집을 짓기 시작한다면? 황당한 상황이지만, 실제로 일어날 수 있는 일입니다. 이런 경우 돈을 빌려준 사람은 어떤 조치를 취할 수 있을까요?

사례:

철수(갑)는 영희(을)에게 5억 원을 빌리면서 철수 소유의 땅(A토지)에 저당권을 설정해주었습니다. 하지만 철수는 돈을 갚지 않았고, 갚아야 할 날짜가 지나 저당권 실행이 예상되는 상황임에도 불구하고 A토지에 집을 짓기 시작했습니다. 영희는 이런 철수의 행동을 막을 수 있을까요?

정답: 네, 막을 수 있습니다.

돈을 빌려준 사람, 즉 저당권자는 저당권을 설정한 이후부터 돈을 회수하기 전까지 저당물의 가치를 보호할 권리가 있습니다. 만약 저당물의 가치가 떨어질 위험이 있다면, 저당권자는 이를 막기 위한 조치를 취할 수 있습니다. 이를 방해배제청구권이라고 합니다.

대법원은 다음과 같은 판례를 통해 저당권자의 권리를 명확히 했습니다.

(대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결)

• 저당권자는 저당권 설정 후 돈을 회수하기 전까지 저당물의 가치를 관리할 권리가 있다.
• 저당물의 소유자나 제3자가 저당물을 훼손하거나 가치를 떨어뜨리는 행위를 할 경우, 저당권자는 방해배제청구권을 행사하여 이를 막을 수 있다.
• 빈 땅에 저당권이 설정된 후, 땅 주인이 건물을 짓기 시작했는데 빚을 갚지 못해 저당권 실행이 예상되는 상황이라면, 이 건물 신축은 저당물의 가치를 떨어뜨릴 수 있다. 왜냐하면 경매로 땅을 사려는 사람이 줄어들거나 땅값이 떨어질 수 있기 때문이다. 따라서 저당권자는 건물 신축을 막을 수 있다.

위 판례에 따라, 철수가 빚을 갚지 않은 상태에서 집을 짓는 행위는 땅의 가치를 떨어뜨릴 위험이 있으므로, 영희는 방해배제청구권을 행사하여 철수의 건물 신축을 중지시킬 수 있습니다.

즉, 돈을 빌린 사람이 저당 잡힌 땅에 마음대로 건물을 짓는 것은 허용되지 않습니다. 저당권자는 자신의 권리를 보호하기 위해 적극적으로 대응해야 합니다.