땅 일부만 허가 받아야 할 때, 매매계약은 어떻게 될까?

땅을 사고팔 때는 여러 가지 법적인 문제를 고려해야 합니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 땅을 거래할 때는 더욱 신중해야 하죠. 그런데 만약 땅의 일부만 허가 대상이라면 어떨까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례:

한 개발회사가 땅을 매입하려고 했습니다. 이 땅은 일부는 주거지역, 일부는 자연녹지지역으로 나뉘어 있었는데, 당시 자연녹지지역 중 일정 면적 이상은 토지거래허가를 받아야 했습니다. 문제는 매매계약 당시 토지거래허가를 받지 않았다는 것입니다. 결국 매매계약의 효력을 두고 분쟁이 발생했습니다.

법원의 판단:

법원은 당시 건설부 지침에 따라, 하나의 땅이 허가 대상 지역과 허가 대상이 아닌 지역으로 나뉘어 있을 경우, 면적이 더 넓은 쪽을 기준으로 허가 여부를 판단한다고 했습니다. 이 사례에서는 자연녹지지역의 면적이 더 넓었기 때문에 토지거래허가를 받아야 했습니다. 허가를 받지 않았으므로 매매계약 전체가 효력이 없다고 판단했습니다.

만약 건설부 지침을 법적인 효력이 없는 행정내규로 본다면, 허가를 받지 않아도 되는 주거지역 부분의 매매계약은 유효할까요? 법원은 그렇지 않다고 보았습니다. 민법 제137조에 따라 계약의 일부가 무효이면 원칙적으로 계약 전체가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없더라도 계약을 체결했을 것이라고 인정될 때만 나머지 부분은 유효합니다.

이 사례에서는 주거지역만 따로 매매했을 것이라고 보기 어려웠습니다. 주거지역 부분의 모양이 좁고 길어서 개발회사가 이 부분만 매입하려고 했을 것 같지 않았고, 일반적으로 주거지역과 자연녹지지역을 함께 매매할 때 주거지역의 가격이 더 높게 책정되는 점 등을 고려하면, 매도인이 주거지역만 낮은 가격에 팔았을 리도 없다는 것이죠. 따라서 법원은 주거지역 부분의 매매계약도 무효라고 판단했습니다.

관련 법 조항:

• 민법 제137조 (법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부가 무효로 된다. 그러나 그 무효인 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.
• 국토이용관리법 제21조의3 (토지거래계약에 관한 허가) (내용 생략 - 토지거래허가구역 지정 및 허가 절차 등에 관한 조항)

핵심 정리:

땅의 일부만 토지거래허가 대상일 경우, 면적이 넓은 쪽을 기준으로 허가 필요 여부를 판단합니다. 허가를 받지 않았다면 계약 전체가 무효가 될 수 있습니다. 부분 무효 시 나머지 부분의 유효성은 계약 당사자들의 의사 등 여러 사정을 고려하여 판단합니다. 땅 거래 시에는 토지거래허가구역 여부를 꼼꼼히 확인하고 필요한 허가를 받는 것이 중요합니다.