땅 주소 바뀌었는데 전입신고 안 하면 전세금 날릴 수도?! 😱

전세 살면서 가장 중요한 것 중 하나가 바로 전세금 보호죠! 내 소중한 돈, 혹시라도 날아갈까 봐 걱정 많으실 텐데요. 특히, 살고 있는 집 주소가 바뀌었을 때 전입신고를 제대로 하지 않으면 엄청난 손해를 볼 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?

오늘은 땅 주소(지번) 변경 후 전입신고를 하지 않아 전세금을 날릴 위기에 처한 안타까운 사례를 통해 전세금을 안전하게 지키는 방법을 알아보겠습니다.

사례)

철수(甲)는 영희(乙) 소유의 주택에 전세로 들어가 살면서 정상적으로 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 나중에 집이 위치한 땅이 분할되면서 지번이 바뀌게 되었어요. 철수는 영희와 두 번이나 전세 계약을 갱신하면서 새로운 지번으로 계약서를 작성했지만, 귀찮다는 이유로 전입신고는 바꾸지 않았습니다. 그런데 갑자기 영희의 집에 근저당권(쉽게 말해 빚 담보) 설정 이후 경매가 진행되었고, 뒤늦게 철수는 주민등록상 주소를 새로운 지번으로 변경했습니다. 문제는 철수의 예전 주소지에는 다른 건물이 존재하고 있었고, 경매는 철수가 처음 전입신고를 한 이후에 설정된 근저당권 때문에 시작되었다는 점입니다. 과연 철수는 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

안타깝지만, 철수는 전세금을 보호받기 어려울 가능성이 높습니다. 😭

왜 그럴까요? 바로 주택임대차보호법 때문입니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: 전세 계약은 등기가 안 되어 있어도, 세입자가 집에 입주하고 주민등록을 마치면 다음 날부터 다른 사람에게 내 전세권을 주장할 수 있는 효력(대항력)이 생깁니다. 전입신고를 한 날짜에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 위에서 말한 대항요건(입주 + 전입신고)과 확정일자를 갖춘 세입자는 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 권리(우선변제권)가 있습니다.

여기서 중요한 건 **"유효한 전입신고"**입니다. 대법원 판례에 따르면, 전입신고는 다른 사람들이 그 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 분명하게 알 수 있도록 하는 공시 기능을 합니다. 그래서 전입신고가 어떤 전세 계약을 알리는 효력이 있는지는 일반적인 사회 통념상 그 전입신고를 통해 해당 집에 세입자가 살고 있다는 것을 알 수 있는지 여부로 판단합니다.

철수의 경우처럼 지번이 변경된 후에도 이전 지번으로 전입신고를 유지했다면, 사회 통념상 새로운 지번의 집에 살고 있다는 것을 알 수 없겠죠. 따라서 철수의 전입신고는 유효하지 않게 되고, 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 전세금을 보호받기 어렵게 되는 것입니다. (대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549 등 판결)

결론: 집 주소가 바뀌면 반드시 전입신고도 변경해야 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다! 귀찮다고 미루지 마시고, 꼭! 잊지 말고 주소 변경 신고를 하세요!