옆집에 주민등록하면 전세집 지킬 수 있을까요? 🏡 전입신고 함정 주의!

전세 사기가 기승을 부리는 요즘, 내 보증금을 안전하게 지키려면 등기부등본 확인만큼이나 중요한 것이 바로 전입신고입니다. 그런데 전입신고를 제대로 하지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 단순히 같은 동네에 전입신고를 했다고 해서 안심할 수는 없습니다. 오늘은 실제 판례를 통해 전입신고의 중요성을 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙) 소유의 인천 북구 십정동 166-16에 있는 2층짜리 건물 일부를 전세로 얻었습니다. 그런데 철수는 해당 건물 주소가 아닌, 바로 옆 토지인 166-1에 전입신고를 했습니다. 나중에 알고 보니, 철수가 전입신고를 한 166-1에서 여러 개의 토지(166-3 ~ 166-20)가 분할되어 나왔고, 철수가 전세로 살던 166-16 지상에만 건물이 있는 것도 아니었습니다. 그 후, 영희는 이 건물을 민수(丙)에게 팔았습니다. 이 경우 철수는 민수에게 자신의 전세권을 주장할 수 있을까요?

결론: 철수는 민수에게 대항할 수 없습니다.

왜 그럴까요? 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 세입자가 집주인에게 전세권을 주장하려면 (1) 주택의 인도, (2) 주민등록을 마쳐야 합니다. 이때 주민등록은 단순히 행정 절차가 아니라, 제3자에게 임대차 계약 사실을 알리는 공시 기능을 합니다. 즉, 누가 보더라도 그 집에 세입자가 살고 있다는 것을 명확하게 알 수 있어야 한다는 것입니다.

대법원은 이와 관련하여 “주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부에 따라 결정된다”고 판시했습니다.(대법원 1989.6.27, 선고, 89다카3370, 판결)

이 사례에서 철수는 166-1에 전입신고를 했지만, 주변 토지가 여러 개로 분할되어 있었고, 철수가 살던 건물이 166-16 지상에만 있는 것도 아니었습니다. 따라서 일반적인 사람이 철수의 주민등록을 보고 그가 166-16 건물에 살고 있다는 사실을 알 수 있을 것이라고 보기 어렵습니다. 결국 철수는 전입신고를 제대로 하지 않아 민수에게 전세권을 주장할 수 없게 된 것입니다.

핵심: 전입신고는 단순히 같은 동네가 아닌, 실제 거주하는 건물의 정확한 주소지에 해야 합니다. 주소가 조금이라도 다르면 전세 보증금을 지키지 못할 수도 있으니, 전입신고를 할 때는 반드시 주소를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 토지 분할 등의 상황이 있는 경우 더욱 주의해야 합니다.