단독주택이 다세대로 바뀌면 내 전세금은 안전할까요? 😱

내 집 마련의 꿈을 이루기 전, 소중한 전세금, 안전하게 지키고 싶은 마음은 누구나 같을 겁니다. 그런데 단독주택에 전세로 살고 있는데 집주인이 갑자기 다세대로 바꾼다면? 내 전세금은 과연 안전할까요? 오늘은 이런 걱정을 하시는 분들을 위해 전세금을 지키는 방법에 대해 알아보겠습니다.

사례:

새로 짓는 단독주택(다가구용) 101호에 전세 3,800만원에 입주하기로 하고 계약을 했습니다. 계약 당시 건축허가 서류에 따라 지번만 기재하고(호수는 기재하지 않음) 전입신고와 확정일자까지 받았습니다. 그런데 집주인이 갑자기 이 집을 다세대주택으로 용도 변경하고 각 호실별로 소유권 등기를 한 후, 제가 살던 101호를 다른 사람(을)에게 팔았습니다. 을은 바로 그날 은행(병)에 근저당을 설정했습니다. 저는 뒤늦게 호수(101호)까지 기재해서 주소 정정 신고를 했습니다. 이런 상황에서 저는 은행보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있을까요? (대항력과 우선변제권 확보 가능 여부)

핵심 쟁점: 주민등록의 효력

이 사례의 핵심은 주민등록의 효력입니다. 주민등록은 단순히 거주 사실을 증명하는 것뿐만 아니라, 제3자(예: 은행)에게 내가 이 집에 세 들어 산다는 사실을 알리는 역할(공시 효력)도 합니다. 이 공시 효력이 있어야 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 은행보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

판례의 입장:

대법원은 이와 관련하여 다소 다른 판례들을 제시하고 있습니다.

• 부정적 판례 (대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결): 건축 중인 주택에 전입신고를 했더라도, 나중에 등기부상 주택 표시가 달라지면 (예: 단독주택 → 다세대주택) 제3자는 기존 주민등록만으로는 임차 사실을 알기 어려워 주민등록의 공시 효력을 인정하기 어렵다는 입장입니다.

• 긍정적 판례 (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결): 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었더라도, 건축물관리대장이 제대로 정비되지 않아 여전히 단독주택으로 등재되어 있는 경우에는 지번만 기재한 전입신고만으로도 충분히 임차 사실을 알릴 수 있다는 입장입니다. 즉, 이런 경우에는 주민등록의 공시 효력을 인정하여 대항력과 우선변제권을 보호해야 한다는 것입니다.

관련 법 조항:

• 주민등록법 시행령 제9조 제3항: 주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 「도로명주소법 시행령」 제3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록한다.
• 주민등록법 시행령 제9조 제4항: 제3항에도 불구하고 「도로명주소법」에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번(地番)의 순으로 기록할 수 있다. 이 경우 「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(棟)번호와 호(號)수를 기록한다.

결론:

결국, 전입신고 당시 건축물관리대장에 단독주택으로 등재되어 있었다면, 지번만 기재한 전입신고만으로도 대항력과 우선변제권을 인정받을 가능성이 높습니다. 하지만 다세대주택으로 변경된 후에 호수까지 정정한 전입신고는 이미 근저당 설정 이후이기 때문에 우선변제권을 주장하기 어려울 것으로 보입니다. 전세 계약 전, 건축물관리대장을 꼭 확인하고, 다세대주택으로 변경될 가능성이 있다면 미리 호수까지 기재하여 주소 정정을 하는 것이 안전합니다. 전세 계약은 신중하게! 꼼꼼하게 확인하고 안전하게 지키세요.