땅 주인 vs 세입자: 건물주 없이 퇴거 요구 가능할까?

땅 주인과 건물주, 그리고 세입자. 복잡한 관계 속에서 땅 주인이 건물주를 건너뛰고 세입자에게 직접 나가라고 할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 가능합니다.

땅 주인이 자신의 땅 위에 무단으로 지어진 건물의 세입자에게 직접 퇴거를 요구할 수 있는 상황을 생각해 봅시다. 이런 경우, 땅 주인은 두 가지 방법으로 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다.

1. 토지 소유권에 기반한 방해배제청구: 쉽게 말해 "내 땅인데, 네가 무단으로 점유하고 있으니 나가라!" 라고 주장하는 것입니다. 건물주와는 상관없이, 땅 주인의 소유권을 직접 근거로 세입자에게 퇴거를 요구하는 방식입니다.

2. 채권자대위권 행사: 땅 주인은 건물주에 대해 건물 철거 및 토지 인도 청구권을 가지고 있습니다. 이 청구권을 보전하기 위해 건물주의 권리인 '세입자에 대한 건물 명도 청구권'을 대신 행사하는 것입니다. 쉽게 말해 "건물주야, 네가 세입자에게 퇴거를 요구해야 하는데 안 하니까 내가 대신한다!" 라는 개념입니다.

그런데 만혹 "땅 주인이 직접 방해배제청구를 할 수 있으니, 굳이 채권자대위권을 행사할 필요가 있을까?" 라는 의문이 생길 수 있습니다. 이에 대해 대법원은 명확한 입장을 밝혔습니다.

(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700 판결) 땅 주인이 직접 방해배제청구를 할 수 있다고 하더라도, 채권자대위권 행사를 통해 세입자에게 퇴거를 요구하는 것은 별개의 문제입니다. 즉, 다른 권리구제 방법이 존재한다는 사실이 채권자대위권 행사의 요건인 '보전의 필요성'을 부정하는 근거가 될 수 없다는 것입니다.

즉, 땅 주인은 방해배제청구와 채권자대위권 행사 중 더 유리한 방법을 선택하여 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 복잡해 보이지만, 땅 주인의 권리를 보호하기 위한 다양한 법적 장치가 마련되어 있다는 것을 알 수 있습니다.