내가 빌린 집, 땅 주인이 나가라고 한다면? 😰

세입자로 사는 삶, 생각보다 맘 편하지 않을 때가 많죠. 특히 전세 사기 같은 뉴스를 보면 더 불안해집니다. 오늘은 좀 복잡하지만 꼭 알아둬야 할 상황에 대해 이야기해보려고 합니다. 바로 내가 빌린 집의 땅 주인이 나가라고 하는 경우입니다.

내가 계약한 집주인(건물주)과 땅 주인이 다른 경우가 있을 수 있습니다. 건물주가 땅 주인에게 토지 사용 허락을 받지 않고 건물을 지었거나, 허락을 받았더라도 그 효력이 없어진 경우 등이죠. 이런 상황에서 땅 주인은 건물주에게 건물을 철거하고 땅을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.

그런데, 이 집에 대항력 있는 세입자(나)가 살고 있다면 어떻게 될까요? 내가 전입신고도 하고 확정일자도 받아서 대항력까지 갖췄는데, 땅 주인이 나가라고 한다면 정말 억울하겠죠.

안타깝게도, 법원은 이런 경우 땅 주인의 퇴거 요구에 세입자가 대항할 수 없다고 판단합니다.

왜 그럴까요? 내 임차권(세 들어 사는 권리)의 대항력은 건물주에게만 효력이 있기 때문입니다. 땅 주인에게는 효력이 없다는 뜻이죠. 다시 말해, 나는 건물주에게는 내 권리를 주장할 수 있지만, 땅 주인에게는 그럴 수 없습니다. 땅 주인은 건물을 철거해야 하는데, 세입자가 살고 있으면 철거를 할 수 없으니 세입자에게 나가라고 요구할 수 있는 것입니다.

법적으로 조금 더 자세히 설명하면, 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이지 토지를 목적으로 하는 것이 아닙니다. 따라서 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없습니다. 즉, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없습니다. (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결)

물론, 세입자가 아무런 보호도 받지 못하는 것은 아닙니다. 땅 주인에게 퇴거를 당하더라도, 건물주에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 건물주가 보증금을 돌려줄 능력이 없다면? 그땐 정말 막막한 상황에 놓이게 됩니다.

그러니 전·월세 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 건물주와 땅 주인이 다른 경우에는 토지 사용에 대한 권리를 제대로 확보했는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증보험 가입 등을 통해 미리 대비하는 것도 좋은 방법입니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위해 꼭 기억해 두세요!