땅 주인 바뀌면 통행 약속도 사라진다? 주위토지통행권 이야기

이웃집 땅을 지나다니는 길 때문에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법적 이야기를 나눠보려고 합니다. '주위토지통행권'이라는 것과 '약정통행권'이라는 것이 있는데, 이 둘은 어떻게 다를까요?

1. 약속된 통행권, 땅 주인 바뀌면 효력 없다?

A씨는 B씨 소유의 땅을 지나 자신의 땅으로 갈 수 있도록 B씨와 계약을 맺었습니다. 이를 약정통행권이라고 합니다. 그런데 시간이 흘러 B씨가 땅을 C씨에게 팔았습니다. A씨는 계속해서 C씨의 땅을 지나다닐 수 있을까요?

법원은 "안 된다"고 판단했습니다. 계약으로 맺은 통행권은 B씨와 A씨 사이의 약속일 뿐, 땅에 대한 권리가 아닙니다. 따라서 땅 주인이 바뀌면 새로운 주인에게는 그 약속이 효력이 없습니다. (민법)

2. '주위토지통행권', 땅이 맹지일 때 인정되는 권리

만약 A씨의 땅이 도로와 연결되지 않은 맹지라면 어떨까요? 이때는 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 이는 맹지 소유자가 공로로 나가기 위해 이웃 땅을 통행할 수 있도록 법으로 보장하는 권리입니다. (민법 제219조)

주위토지통행권은 땅 주인이 바뀌더라도 효력이 유지됩니다. 즉, C씨가 땅을 사더라도 A씨는 계속해서 통행할 수 있습니다.

3. 통행권의 범위는 어떻게 정해질까?

약정통행권의 범위는 계약 내용에 따라 정해집니다. 반면 주위토지통행권의 범위는 '통행하는 사람에게 필요하고, 동시에 땅 주인의 손해가 가장 적은 장소와 방법'을 기준으로 정해집니다. (민법 제219조)

법원은 양쪽 땅의 위치, 지형, 이용 관계 등 여러 사정을 고려하여 통행로의 위치와 폭을 정합니다. (대법원 1989.5.23. 선고 88다카10739,10746 판결, 대법원 1992.4.24. 선고 91다32251 판결, 대법원 1992.7.24. 선고 91다47086,47093 판결)

4. 미래의 상황까지 고려해서 통행로를 정할 수 있을까?

법원은 "안 된다"고 판단했습니다. 주위토지통행권은 현재의 토지 이용 상황을 기준으로 인정됩니다. 미래에 땅의 용도가 바뀔 가능성까지 고려하여 통행로를 미리 정할 수는 없습니다. (대법원 1991.5.28. 선고 91다9961,9978 판결)

5. 정리

• 약정통행권은 땅 주인이 바뀌면 효력이 없어집니다.
• 주위토지통행권은 맹지 소유자를 위한 권리이며, 땅 주인이 바뀌어도 효력이 유지됩니다.
• 통행권의 범위는 여러 사정을 고려하여 합리적으로 정해져야 하며, 미래의 상황까지 고려하지는 않습니다.

땅과 관련된 분쟁은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 관련 법률과 판례를 잘 살펴보고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.