안녕하세요! 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 '토지 통행권'에 대해 알아보겠습니다. 옆집 땅을 통해서만 도로로 나갈 수 있는 경우, 옆집 주인이 바뀌면 계속해서 그 길을 이용할 수 있을까요? 최근 이웃 간 토지 통행 문제로 갈등을 겪는 분들이 많아 이에 대한 명확한 설명이 필요하다고 생각했습니다.
사례
A씨는 오랫동안 B씨 소유의 땅을 지나 도로로 다녔습니다. A씨와 B씨 사이에는 통행권에 대한 약정이 있었죠. 그런데 B씨가 땅을 C씨에게 팔았습니다. C씨는 A씨에게 더 이상 자신의 땅을 지나다니지 말라고 합니다. A씨는 어떻게 해야 할까요?
통행권, 땅에 붙어 다니는 권리가 아니에요!
안타깝지만 A씨는 C씨에게 기존의 통행 약정을 주장할 수 없습니다. 왜 그럴까요? A씨와 B씨 사이의 통행 약정은 '채권 계약'입니다. 채권은 계약 당사자 사이에서만 효력이 발생합니다. 즉, 땅 주인이 바뀌면 새로운 주인에게는 효력이 없다는 것이죠. 마치 전세 계약처럼, 집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게 기존 계약을 주장할 수 없는 것과 같은 원리입니다. 땅에 대한 권리(물권)처럼 땅에 붙어 다니는 권리가 아니라는 뜻입니다. (대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30528판결)
그럼, 방법이 아예 없는 걸까요? 🤔
꼭 그렇지는 않습니다. A씨가 C씨의 땅을 통하지 않고는 도로로 나갈 수 없다면, '주위토지통행권'을 주장할 수 있는 가능성이 있습니다.
주위토지통행권이란?
주위토지통행권은 땅의 이용에 꼭 필요한 경우, 주변 땅을 통행할 수 있도록 인정하는 제도입니다. 민법 제219조와 제220조에 규정되어 있습니다. 다만, 무조건 인정되는 것은 아니고, 여러 조건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 다른 통행로가 없거나, 다른 통행로를 만드는 것이 과도하게 비싼 경우 등이 이에 해당합니다.
정리하자면,
단순히 이전 땅 주인과의 약속만으로는 새로운 땅 주인에게 통행을 요구할 수 없습니다. 하지만 다른 방법이 전혀 없는 곤란한 상황이라면 '주위토지통행권'을 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
민사판례
땅을 나누거나 일부를 팔아서 길이 막힌 땅이 생겼을 때, 원래 땅 주인끼리만 무료 통행권이 인정되고, 그 땅을 나중에 산 사람에게는 무료 통행권을 주장할 수 없다는 판결.
민사판례
단순 계약에 의한 통행권은 땅 주인이 바뀌면 효력이 없고, 주위토지통행권은 현재 토지 용도를 기준으로 정해야 하며, 미래의 용도까지 고려해 미리 넓게 정할 수는 없다는 판결.
민사판례
맹지(다른 땅에 둘러싸여 도로에 접근하지 못하는 땅)가 된 땅의 통행권은, 원래 땅 주인과 맹지를 만든 땅 주인 사이의 특별한 약속이 없다면, 일반적인 통행권 규정에 따라 판단해야 합니다. 통행권의 범위는 단순히 사람만 지나다닐 수 있는 정도가 아니라, 일상생활을 하는 데 필요한 폭까지 인정됩니다.
민사판례
원래는 땅 주인이 땅을 나눠 팔면서 남겨둔 통행로를 이웃들이 함께 써야 했는데, 나중에 새 길이 생겨서 더 이상 그 통행로를 쓸 필요가 없어졌다면 통행할 권리도 사라진다는 내용입니다. 또한, 그 통행로를 산 사람이라도 특별한 사정이 없는 한 이웃의 통행을 막을 수 없지만, 이웃에게 다른 길이 있고 통행로를 막아도 법적으로 문제가 없다면 막을 수 있다는 내용입니다.
민사판례
땅 주인이 바뀌면 이전 땅 주인과 약속했던 무상통행권은 사라진다. 그리고 꼭 필요한 만큼만, 땅 주인에게 피해가 가장 적은 곳으로 다닐 수 있다.
민사판례
원래 하나였던 땅을 나눈 뒤, 각각 다른 사람에게 판 경우, 나중에 땅을 산 사람들은 서로에게 무상으로 길을 내줄 필요가 없다.