땅 주인 A씨는 자신의 땅을 B씨에게 빌려주었습니다. 그런데 B씨가 A씨 몰래 그 땅을 불법적으로 야적장으로 사용하면서 땅의 모양을 크게 바꿔놓았습니다. 이에 검찰은 A씨를 옛날 도시계획법(2000년 1월 28일 법률 제6243호로 개정되기 전의 법) 위반 혐의로 기소했습니다. 과정에서 두 가지 쟁점이 발생했습니다.
쟁점 1: 땅 주인은 땅을 빌려준 사람의 불법행위에도 책임을 져야 할까?
검찰은 옛날 도시계획법 제93조(양벌규정)를 근거로 A씨에게 책임을 물었습니다. 이 조항은 법인이나 개인의 '사용인 기타 종업원'이 법을 어겼을 때, 그 법인이나 개인도 처벌하는 규정입니다. 여기서 '사용인 기타 종업원'에는 직접 고용된 사람 뿐 아니라 업무를 돕는 사람도 포함됩니다. 그러나 대법원은 A씨가 B씨에게 땅을 빌려주고 소유자로서 권리를 행사할 수 있다는 사실만으로 B씨를 A씨의 '사용인 기타 종업원'으로 볼 수는 없다고 판단했습니다.(대법원 1993. 5. 14. 선고 93도344 판결 참조) 즉, 단순히 땅을 빌려준 것만으로는 땅 주인에게 책임을 물을 수 없다는 것입니다.
쟁점 2: 땅을 평평하게 만드는 것도 '토지의 형질변경'에 해당할까?
B씨는 땅을 평평하게 만들기 위해 밭고랑을 메우고, 흙을 덮고, 굴착기로 평탄작업을 했습니다. 대법원은 옛날 도시계획법 제4조 제1항 제1호에서 정한 '토지의 형질변경'은 절토, 성토, 정지 등으로 땅의 모양을 바꾸는 행위를 말하며, 겉모양이 바뀌고 원래대로 되돌리기 어려워야 한다고 했습니다.(대법원 1995. 3. 10. 선고 94도3209 판결 등 참조) B씨의 행위는 땅의 모양을 원래대로 되돌리기 어려울 정도로 바꾼 것이므로 '토지의 형질변경'에 해당한다고 판단했습니다.
결론:
결국 대법원은 땅 주인 A씨는 땅을 빌려준 사람 B씨의 불법행위에 대해 책임이 없다고 판단했습니다. 다만, B씨가 한 행위는 '토지의 형질변경'에 해당한다는 점은 명확히 했습니다. A씨는 B씨의 불법행위에 대한 직접적인 책임은 없지만, 자신의 땅이 불법적으로 이용되었다는 점에서 재산상 손해를 입었을 가능성이 높습니다. 이 경우 A씨는 B씨에게 민사상 손해배상을 청구할 수 있습니다.
형사판례
도시계획구역 내 허가 없이 토지의 형질을 변경한 경우, 실제 변경 행위를 한 사람만 처벌 대상이 된다. 토지 소유주라 하더라도 변경 행위에 관여하지 않았다면 원상복구 명령 자체가 위법하며, 따라서 이를 따르지 않았다고 처벌할 수 없다.
일반행정판례
토지의 형질을 불법적으로 변경한 사람이 아닌, 그 토지를 나중에 산 사람에게는 원상복구 명령을 내릴 수 없다는 대법원 판결입니다.
형사판례
개발제한구역 내 이미 평탄화된 땅을 주차장이나 야외영업장으로 사용하는 행위 자체는 토지의 형질변경에 해당하지 않아 도시계획법 위반이 아니다.
민사판례
이미 전대차(재임대) 계약으로 땅을 빌려 농사짓던 사람이 토지 주인이 바뀐 사실을 모르고 계속 경작했을 때, 새로운 주인의 임차권을 침해한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결.
일반행정판례
2003년 국토계획법 시행 이전에 이미 다른 법률(농지법 등)에 따라 농지전용허가 등을 받은 경우, 국토계획법에 따른 개발행위허가를 받지 않았더라도 개발행위 중인 것으로 인정되어 국토계획법의 적용을 받지 않는다. 즉, 기존 허가의 효력을 인정한다는 의미이다.
상담사례
땅 주인 아닌 사람과의 토지 임대차 계약은 가능하지만, 진짜 땅 주인이 나타나면 땅을 비워줘야 하므로 반드시 등기부등본과 신분증 확인을 통해 땅 주인과 직접 계약해야 한다.