이웃집 땅을 보니 뭔가 좀 이상합니다. 원래는 낮았던 땅이 언제부턴가 훌쩍 높아져 있네요. 알고 보니 이전 땅 주인이 허가도 없이 흙을 쌓아 올린 불법 성토를 한 것이었습니다. 그런데 얼마 전 그 땅 주인이 바뀌었어요. 새로운 땅 주인에게 이전 주인이 저지른 불법 성토에 대한 책임을 물을 수 있을까요?
이와 비슷한 사례로 대법원 판결이 있었습니다. (대법원 2023. 7. 13. 선고 2021두48747 판결)
이 사건에서 원고는 불법 성토가 이루어진 이후에 해당 토지를 매입한 현재의 땅 주인이었고, 피고는 관할 구청이었습니다. 구청은 원고에게 이전 땅 주인이 한 불법 성토를 원상복구하라고 명령했습니다.
하지만 대법원은 원고의 손을 들어주었습니다.
핵심은 **국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법')**에 있습니다. 국토계획법 제56조 제1항 제2호는 토지의 형질 변경을 하려면 허가를 받도록 규정하고 있고, 제60조 제3항은 허가 없이 개발행위를 한 자에게 원상복구를 명할 수 있다고 규정합니다. 그리고 제133조 제1항은 허가 없이 개발행위를 한 자에게 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정합니다.
대법원은 이러한 규정들을 종합해 볼 때, 허가 없이 땅의 형질을 변경한 사람에게만 원상복구 명령을 할 수 있다고 판단했습니다. 즉, 불법 행위를 직접 한 당사자에게만 책임을 물을 수 있다는 것이죠. 다른 법률과 달리 국토계획법에는 불법 행위에 이용된 토지를 나중에 산 사람에게까지 조치 명령을 할 수 있다는 명확한 규정이 없기 때문입니다.
결국, 이 사건에서는 현재 땅 주인은 이전 땅 주인의 불법 행위에 대해 책임을 지지 않아도 된다는 결론이 나왔습니다. 비록 땅의 모습이 불법적으로 변경된 상태이지만, 새 주인에게까지 그 책임을 묻기는 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다. 불법 성토를 한 이전 땅 주인에게 책임을 묻는 것이 법의 취지에 맞는 것이겠죠.
참고 법조항:
참고 판례:
형사판례
토지 소유주는 단순히 토지를 임대했다는 이유만으로 임차인의 불법적인 형질 변경에 대한 책임을 지지 않지만, 임차인의 불법 행위를 알고도 방치하거나 공모했다면 책임을 질 수 있다. 또한, 토지의 형질 변경은 단순한 평탄 작업이라도 그 규모가 크고 원상복구가 어려울 정도라면 허가가 필요하다.
민사판례
낮은 지대의 땅 주인이 자기 땅을 도로 높이로 올려서 옆집 땅이 상대적으로 낮아졌더라도, 특별한 사정 (예: 배수시설 미비로 인한 침수 피해)이 없다면 불법행위가 아니다. 건물이 손상되었을 때 수리비 외에 건물 가치 하락에 대한 배상은 특별한 사정이 있고 예측 가능한 경우에만 받을 수 있다.
형사판례
도시계획구역 내 허가 없이 토지의 형질을 변경한 경우, 실제 변경 행위를 한 사람만 처벌 대상이 된다. 토지 소유주라 하더라도 변경 행위에 관여하지 않았다면 원상복구 명령 자체가 위법하며, 따라서 이를 따르지 않았다고 처벌할 수 없다.
형사판례
지구단위계획에 어긋나는 건축물을 **양수한 사람**에게는 원상복구 명령을 내릴 수 없다. 위반 건축물에 대한 원상복구 명령은 **최초 위반 건축행위를 한 사람**에게만 내릴 수 있다.
민사판례
이미 전대차(재임대) 계약으로 땅을 빌려 농사짓던 사람이 토지 주인이 바뀐 사실을 모르고 계속 경작했을 때, 새로운 주인의 임차권을 침해한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결.
형사판례
개발제한구역 안에서 농경지를 만들기 위해 흙을 쌓는 성토 행위는 토지의 형질변경에 해당하므로 관할관청의 허가를 받아야 합니다. 지목 변경 여부나 이전에 다른 공사 허가를 받았는지 여부는 관계없습니다. 관할관청의 회신 내용을 자 arbitrary 해석하여 허가가 필요 없다고 믿은 것도 정당한 사유가 되지 않습니다.