농지전용허가 받은 땅, 형질변경 하고 보상받을 때 유리할까?

토지 보상 문제는 항상 뜨거운 감자죠. 특히 개발행위와 관련된 보상은 더욱 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 농지전용허가를 받은 토지의 형질변경과 관련된 보상 판례를 소개해 드리려고 합니다. 이 판례는 **국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법')**과 농지법이 얽혀있는 상황에서 어떤 기준으로 보상을 판단해야 하는지 보여주는 좋은 사례입니다.

사건의 개요

원고는 2002년 말, 양주군수로부터 농업진흥지역 안에 있는 토지에 대한 농지전용허가를 받았습니다. 그리고 국토계획법 시행 이후인 2003년 3월, 농지조성비를 납부하고 농지전용허가증을 받아 토지의 형질을 변경했습니다. 그런데 이 토지가 공익사업에 포함되어 수용될 상황이 되었고, 보상 문제로 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점은 원고가 국토계획법 시행 이전에 농지전용허가를 받았지만, 실제 형질변경은 국토계획법 시행 이후에 이루어졌다는 점입니다. 한국토지주택공사(피고)는 원고가 국토계획법 시행 당시 '실제로' 형질변경을 하고 있지 않았으므로, 국토계획법 부칙 제18조 제1항에 따라 국토계획법의 적용을 받지 않는다고 주장하며, 보상액을 낮게 산정했습니다. 즉, 형질변경 허가만 받은 상태였으니 농지(전)으로 평가해야 한다는 것이죠.

법원의 판단

법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 국토계획법 부칙 제18조 제1항의 '개발행위를 하고 있는 자'에는 국토계획법 시행 당시 이미 관계 법령에 따라 필요한 인허가 등을 받은 사람도 포함된다고 해석했습니다. 즉, 농지전용허가를 받은 것 자체가 '개발행위를 하고 있는 자'에 해당한다는 것입니다.

법원은 국토계획법 부칙의 입법 취지를 고려할 때, 기존 법령에 따라 인허가를 받은 사람들의 기득권을 보호해야 한다고 판단했습니다. 단순히 물리적인 개발행위 착수 여부만으로 판단하는 것은 부당하다는 것이죠. 또한, 국토계획법 부칙의 다른 조항들(제10조, 제11조 제5호)과의 균형을 고려해도, 이미 형성된 법적 지위를 존중하는 해석이 타당하다고 보았습니다.

핵심 내용 정리

• 국토계획법 부칙 제18조 제1항: 국토계획법 시행 당시 종전 법령에 따라 개발행위를 하고 있는 사람에게는 국토계획법을 적용하지 않는다.
• 법원의 해석: '개발행위를 하고 있는 자'에는 관련 법령에 따른 인허가를 받은 사람도 포함된다.
• 보상 판단: 국토계획법 시행 이전에 농지전용허가를 받았다면, 형질변경이 실제로 이루어진 시점과 관계없이 형질변경된 상태를 기준으로 보상해야 한다.

관련 법조항 및 판례

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제2호, 부칙(2002. 2. 4.) 제10조, 제11조 제5호, 제18조 제1항
• 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(2012. 4. 10. 대통령령 제23718호로 개정되기 전의 것) 제51조 제3호(현행 제51조 제1항 제3호 참조)

이 판례는 토지 보상과 관련하여 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 관련 법령과 판례를 잘 이해하고 활용하면 정당한 보상을 받는 데 도움이 될 것입니다.