땅 주인이 계약 갱신을 거부할 때, 세입자가 건물을 살 수 있을까? (지상물매수청구권)

세입자로서 땅을 빌려 건물을 짓거나 사용하다 보면, 땅 주인이 계약 갱신을 거부하는 상황에 맞닥뜨릴 수 있습니다. 이때 세입자가 투자한 건물은 어떻게 될까요? 다행히 법은 세입자를 보호하기 위한 장치를 마련해 두었는데, 바로 지상물매수청구권입니다.

이번 포스팅에서는 지상물매수청구권의 범위, 즉 어떤 건물까지 매수를 청구할 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례: 한 세입자가 땅 주인과의 임대차 계약 기간 만료 후 계약 갱신을 요구했지만, 땅 주인이 거부했습니다. 세입자는 땅 위에 있는 정미소, 창고, 주택 등에 대해 지상물매수청구권을 행사했습니다. 그러나 땅 주인은 임대차 계약 당시 존재했던 건물과 계약 기간 중 자신의 동의를 얻어 새로 지은 건물에 대해서만 매수청구권을 행사할 수 있다고 주장하며, 세입자가 무단으로 증축하거나 새로 지은 건물에 대해서는 매수할 의무가 없다고 맞섰습니다.

법원의 판단: 법원은 세입자의 손을 들어주었습니다. 지상물매수청구권은 토지 임대차의 목적이 건물 등의 소유 또는 이용에 있고, 임대차 기간이 끝났음에도 건물이 남아있는 상황에서 땅 주인이 계약 갱신을 거부할 때, 세입자가 땅 주인에게 건물을 사라고 요구할 수 있는 권리입니다 (민법 제643조, 제283조).

법원은 이러한 지상물매수청구권의 취지를 고려하여, 매수청구 대상이 되는 건물은 임대차 계약 당시 존재했던 건물이나 땅 주인의 동의를 얻어 지은 건물로 한정되지 않는다고 판결했습니다. 즉, 임대차 기간 중에 지어진 건물이라도 임대 목적에 위반되지 않고, 땅 주인이 예상할 수 없을 정도로 고가의 건물이 아니라면, 임대차 기간 만료 시점에 그 가치가 남아있다면 매수청구권의 대상이 될 수 있다는 것입니다.

특히 이 사건에서는 세입자가 증축하거나 새로 지은 건물들이 임대차 계약의 목적인 주거 및 정미소 운영에 필요한 것이었고, 이를 금지하는 특별한 약정도 없었기 때문에 지상물매수청구권의 대상이 된다고 판단했습니다.

핵심: 토지 임대차 계약 종료 후 땅 주인이 계약 갱신을 거부하더라도, 세입자는 임대 목적에 맞게 지어진 건물에 대해서는 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 반드시 땅 주인의 동의를 얻어 지은 건물만 매수청구 대상이 되는 것은 아닙니다.